核心提示：昨日，200余位市民打來電話，咨詢能否申請存量房貸7折優惠利率的問題。以下問題特別受市民關心，如第二套改善型住房可否申請7折優惠、最低折扣是多少、貸款余額較少可否享受利率7折優惠、購買別墅是否可以享受利率優惠等。

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　　針對存量貸款利率優惠問題，不同銀行有不同的限制條件。張棟 早報資料

　　昨日，200余位市民打來電話，咨詢能否申請存量房貸7折優惠利率的問題。以下問題特別受市民關心，如第二套改善型住房可否申請7折優惠、最低折扣是多少、貸款余額較少可否享受利率7折優惠、購買別墅是否可以享受利率優惠等。

　　對此，早報記者根據銀行現有政策進行一些回答。

　　Q 第二套改善型住房可否申請7折優惠？

　　王先生：1997年前我買了第一套房子，貸款已經完全付清了。為了改善居住條件購買了第二套住房，我在上海銀行彭浦支行辦理了房貸業務，現在還有30多萬元貸款沒有還清，能否申請存量貸款7折優惠？

　　東方早報：上海銀行規定，對于首套自住普通住房，商業貸款余額30萬元以上、無逾期還貸記錄、正享受基準利率8.5折優惠的條件，銀行將會自動將您的貸款調整為7折利率。目前銀行沒有給出針對二套房的明確政策。

　　Q 最低折扣到底是不是7折？

　　唐小姐：我從2007年9月在興業銀行閔行支行辦理房貸，目前商業貸款余額還有130多萬元，我已經享受了8.5折利率優惠，想去申請7折優惠利率，但工作人員告訴我之前提交的材料已經上交了，目前支行方面沒有保留我的資料，如果要申請利率優惠必須提交包括身份證、私章、房產證等在內的辦貸款時提交過的所有材料，并要求房產證上有名字的所有人都到場。這樣一來等于重新辦理了一次房貸，這一系列程序太麻煩了。而且工作人員說最低折扣是7.5折，能不能達得到還要經過審批。為什么別的銀行最低折扣都是7折，而興業銀行最低折扣是7.5折呢？

　　東方早報：興業銀行規定，存量房貸客戶只要滿足首套購買普通住房貸款要求，無逾期貸款記錄，向銀行申請變更利率，通過銀行審批后，即可享受最低利率下浮30%優惠。

　　Q 每家銀行是不是都有7折優惠？

　　盛小姐：我2006年底在上海市農村商業銀行浦東支行辦理了房貸，現在貸款余額還有30萬元左右，我到銀行咨詢我的貸款利率能不能打7折時，信貸員說利率按照原來的合同執行。是不是每家銀行都可以辦理7折優惠利率的呢？

　　東方早報：農商行暫時沒有向媒體公布明確的執行細則。按照風險自控原則，每家銀行都會針對不同的客戶給出不同的優惠幅度，但一般來說，所有的銀行都有客戶能夠享受到7折的優惠利率。

　　Q 購買別墅可以享受7折利率優惠嗎？

　　張先生：我購買的是200多平方米的聯排別墅，在興業銀行虹橋支行辦理貸款，目前貸款余額還有90多萬元，信貸員說，利率最低折扣為7.5折，并且3年不能提前還款，1年內不能提前還款還可以接受，但是3年內不能提前還款我認為有點苛刻了。銀行方面是否能考慮一下對所有客戶一視同仁呢？如果不能辦理7折利率優惠我只能辦理轉按揭了。

　　東方早報：目前政府對于7折優惠主要針對普通住房，別墅并不在享受范圍之內。銀行根據自己的風險控制水平自主決定貸款利率。

　　轉按揭：30萬貸款20年最多可省3萬

　　相當多購房者資咨詢了跨行轉按揭的問題。

　　由于各家銀行對于7折房貸優惠政策的執行標準有所區別，出現了一部分購房者在自家銀行不符合優惠標準，而在其他銀行則能夠達到的情況。

　　以30萬元房貸計算，換一家銀行，房貸利率8.5折下調為7折的話，按等額本息還款法計算，每月可省下152元，20年房貸最多可節約總額達到3.65萬元，減去中間費用，大約節約的金額在3萬元左右。

　　(該部分問答由上海凱奕投資咨詢管理公司提供協助)

　　Q 轉按揭步驟如何，操作是否復雜？

　　答：一般來說，轉按揭過程由類似專業機構幫助客戶完成。

　　首先第一步是資格預審。客戶需要提供身份證、房屋產權證、竣工年限、貸款年限、貸款金額等信息，由專業機構交給銀行進行預審。

　　預審完畢后，第二步由專業機構陪同客戶到轉按揭銀行簽約；簽約完畢后，等待銀行審批。

　　第三步，在銀行審批通過后，購房者需到當地交易中心辦理抵押登記；完成抵押登記后，轉按揭銀行將放款到客戶銀行卡賬號，但此筆資金為凍結資金。

　　第四步，客戶前往原貸款行還款，開具現金本票。

　　接下來是領取他證；并辦理注銷手續，完成轉按揭過程。

　　Q 轉按揭過程中存在哪些費用？

　　答：現在專業按揭機構一般并不對購房者收取服務費用，但還是存在一些不可避免的費用。包括擔保費、評估費、抵押費、公證費等。一筆30萬元的房貸轉按，費用基本上在7000-8000元之間。

　　需要指出的是，按照約定，市民辦理房屋貸款的提前還款應是已經貸款在1年以上的客戶，多數銀行不收取違約金。但是也有些銀行會在合同中給出更加嚴格的條件。市民在辦理前先要看清楚自己的貸款合同。對于固定利率的貸款客戶，則要按著合同約定向銀行支付提前還款的違約金，部分銀行是按照未還款金額的5%左右支付。

　　由于7折利率優惠是政府針對目前房地產市場，鼓勵樓市消費給出的特別優惠，目前執行期限到今年年底，明年情況尚且未定，因此購房者要仔細衡量轉按成本是否劃算。

　　Q 哪些銀行能夠辦理無交易轉按揭？

　　答：基本大部分銀行都可以辦理無交易轉按揭。但記者采訪時發現，股份制小銀行為積極爭取客戶，更加愿意提供轉按揭服務，而且這類銀行往往能夠給出更加優惠的貸款利率。

　　Q 組合貸款能否辦無交易轉按揭？商貸部分是否可單獨辦無交易轉按揭？

　　答：組合貸款情況下，大部分中小銀行都可以受理無交易轉按揭，但具體還需客戶提供原來的銀行貸款合同，對賬單，本人身份證明，財力證明等材料，根據自身情況選擇相應的銀行。另外，商貸部分不可以單獨辦理無交易轉按揭。

　　目前來看，大部分購房者還是處于觀望狀態，很多咨詢購房者表示，自己先等待原貸款銀行細則落實，盡量爭取原貸款行的優惠。

　　◎　市民建議

　　利率優惠能否考慮較低收入人群？

　　袁先生：我和我太太是上海下鄉到外地的知青，剛從貴州遷回上海，幾乎用掉所有的積蓄買了個總房價為30多萬元的房子，2007年4月在農業銀行的濱江支行辦理了商業貸款，現在還余下15萬元左右的貸款沒還清，銀行的工作人員說貸款余額較少貸款利率不能打7折，并且沒有任何商量的余地。我和太太都沒有太多收入，在上海供房子十分吃力，為什么申請利率優惠銀行還要對貸款余額做出規定呢？我認為銀行應該考慮我們這些收入較低的卻要供房的市民，盡可能地也讓我們能享受到國家的優惠政策。

　　貸款余額較少可否利率優惠？

　　王先生：2004年在交通銀行長寧支行辦理了商業貸款，現在余額不到10萬元，享受8.5折利率優惠，對貸款余額相對較少的客戶銀行方面是否能對利率打7折呢？

　　◎　資料

　　1、 我國的利率水平自1990年代的經濟過熱以來，經過八次降息之后，商業銀行房地產抵押貸款利率為5.04%。

　　2、 2004年10月29日，5年以下自營性個人住房貸款利率由4.77%上升至4.95%的貸款利率原則上不再設定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準利率的0.9倍。)；5年以上房貸利息由5.04%加到5.31%(說明：在2005年3月17日之前一段時間，央行單獨公布自營性住房貸款利率)。

　　3、 2005年3月16日，中國人民銀行宣布，從2005年3月17日起，調整商業銀行自營性個人住房貸款政策：一是將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比現行優惠利率5.31%高出0.20個百分點。

　　4、 2006年8月18日，中國人民銀行宣布，商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.9倍擴大為0.85倍，其他商業性貸款利率下限保持0.9倍不變。商業銀行可按照國家有關政策，根據貸款風險狀況，在下限范圍內自主確定商業性個人住房貸款利率水平。

　　5、 2008年10月22日，人民銀行決定自2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。

　　(早報記者黃武鋒根據中國人民銀行網站內容整理)

　　1.是首套自住房貸款，但貸款期限在8.5折優惠出臺之前，也就是說目前未享受8.5折優惠的客戶，是否可以直接申請7折優惠?

　　2.滿足首套自住等條件，也享受著8.5折的利率優惠，但是達不到貸款銀行設定的房貸余額，如30萬或50萬元的標準，是否還有可能申請到利率優惠，具體政策如何？

　　3.同一家銀行，從其不同支行或不同信貸部門工作人員口中獲知，為何不同？對工作人員所說的話有異議，可不可以投訴？到哪里投訴？

　　4.目前申請7折優惠，享受期限從什么時間開始計算，是從2009年1月1日起，還是要等到申請一兩個月批下來，才開始享受？

　　5.第二套住房能否享受利率優惠？是否也給予7折，或其他折扣？

　　6.第一套住房，也是首次貸款，但是不符合上海的普通住房標準，能否申請7折優惠？

　　7.如果不能申請獲得7折優惠利率，是否可以轉按揭，轉到其他銀行，貸款銀行是否會設置障礙？