房價之謎系列報道之1

　　宏觀經濟還沒站穩腳跟，怎么一夜之間，房地產就回暖了呢？

　　“‘小陽春’的三大標志性欺詐行為———假按揭、雇托、散布虛假信息。”最近一個月，打賭贏了徐滇慶(徐滇慶博客,徐滇慶新聞,徐滇慶說吧)的房地產獨立評論家牛刀對深圳一些開發商“假按揭”行為連續抨擊。

　　一季度4.58萬億新增信貸令各界吃驚：市場怎么會突然之間多了這么多錢？德意志銀行大中華區首席經濟學家馬駿表示，要防止近幾個月貸款中部分資金進入高風險領域。

　　據其對一些企業的調研，這些貸款并沒有都進入國家鼓勵的投資方向，一部分進入了股市，一部分通過假按揭成了開發商的資金。開發商利用假按揭獲得資金的情況死灰復燃。

　　假按揭！開發商不能說的秘密

　　“開發商為什么要以假按揭制造小陽春？”在牛刀的博客中，將近期樓市回暖貼上了“假按揭”的標簽。

　　“古某某，預售房地產抵押登記，某某樓盤，共27套，2008.05.19辦理之中，45-200831095”。

　　“肖某某，預售房地產抵押登記，某某樓盤，共27套，2008.05.19辦理之中，45-200831093”。

　　牛刀通過查詢深圳國土部門官方網站發現，不少熱銷樓盤的背后，都存在以一個人名字進行多次預售房地產抵押登記的現象，10套、14套、甚至27套。

　　“深圳幾乎每一個樓盤都有這個現象！”牛刀稱，在上海、北京、成都等地也有這種被刻意營造出來的假象。

　　雖然隨后深圳國土部門人士對此進行解釋：國土局產權登記部門受理產權登記，一般都是一批批收的客戶資料，比如一批送過來10份，國土部門會將這10份都寫在其中每個產權人名下，結果網上的“審批事項名稱”就會呈現“預售房地產抵押登記××共10套”的狀態。

　　但牛刀對此并不認可，如果可以打開合同文號，或許才能說服牛刀。

　　“假按揭應該是有的，但不嚴重。去年市場相對比較差，假按揭的違規行為比較多。現在市場回暖，開發商做假按揭來套現的情況比較少。”滿堂紅地產研究部總監龍斌表示。

　　深圳近400套房因假按揭被鎖定

　　不管怎么說，在公開信息中，假按揭已經是一個不容忽視的問題。

　　被官方證實的最近一起假按揭事件是北京查獲4.6億元開發商騙貸案。這起騙貸案發生的時間就在樓市步入“回暖”的重要時刻。

　　據《財經》報道，去年11月，一位想要辦理住房按揭貸款的客戶突然發現有人盜用自己的信息在北京某銀行辦理了假按揭，遂向北京銀監局舉報。北京銀監局接到舉報并核查屬實后，立即責成該行糾正并開展自查。該行自查上報稱，問題貸款2600萬元，其中2100多萬元已經追回，其他400多萬元也可以追回。

　　據介紹，此前出現的假按揭，主要發生在去年4月到11月間，有100多個個人賬戶。其中部分是利用被盜用的真實個人信息，另外一部分則純粹是利用假身份證完成的。

　　去年轟動業界的深圳“斷供第一案”，或許我們應該改稱它為“假按揭第一案”。據被告辯稱，“在接到銀行催款電話之前，銀行何時發放貸款，貸款金額多少，他們毫不知情。”開發商在2003年樓盤開盤發售時極力游說他們買房，不僅欺騙他們在空白購房合同和按揭合同上簽字，還騙取了他們的個人身份資料用于申請銀行房屋貸款。

　　日前，深圳羅湖一樓盤近400套單位突然被市國土局鎖定，無法銷售。也是因為開發商10年前另一樓盤存在“假按揭”等諸多問題。

　　露出水面的始終只有冰山一角，最高人民法院副院長奚曉明日前坦言，當前案件出現了一些新的特點，如虛假按揭貸款案件明顯增多等。

　　有多少信貸資金流入開發商口袋

　　通過假按揭，部分開發商獲得了救急的資金。

　　“假按揭是中國式次級貸款”，牛刀表示，這也造就了樓市小陽春的假象。

　　央行數據顯示，一季度人民幣新增貸款已達4.58萬億元，超過往年全年新增貸款金額，為歷年所罕見。其中部分資金就流向了“假按揭”。

　　德意志銀行大中華區首席經濟學家兼首席投資策略師馬駿對一些企業進行調查顯示，這些貸款并沒有都進入國家鼓勵的投資方向，一部分進入了股市，一部分通過假按揭成了開發商的資金，還有一部分企業用來轉貸給了別的企業賺取利差，這些都是值得關注的風險，可能會造成銀行不良貸款的上升。

　　“ 有一些假按揭現象出現，造成了樓市虛假的繁榮。”中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海(曹建海博客,曹建海新聞,曹建海說吧)認為，表面上看，近期中央和地方政府為拯救房地產市場，在稅收、信貸、入戶等方面給予了政策優惠，房地產的成交量開始出現了一定程度的放大，房價的下跌也呈明顯減緩的態勢，有的項目甚至出現了較大幅度的上漲。但事實上，這并不意味著樓市開始真正回暖，而是很多房地產商的自我炒作。

　　而在信貸放松的大背景下，房地產商獲得的信貸支持也明顯增加。國家統計局數據顯示，今年一季度，房地產開發企業資金來源1萬億元，同比增長9.2%，自籌資金、國內貸款、定金（預收款）同比分別增長13.14%、8.01%、1.59%.貸款增加已經救了不少開發商一命。具體而言，在房地產開發企業資金來源中，國內貸款2545億元，占比接近30%.

　　方正證券房地產分析師周偉認為，開發商資金主要還是依賴于自籌資金，但需要注意的是，由于銷售轉暖，定金同比已經出現正增長，且國內貸款與定金的同比增速都走出了拐點，這一點非常重要，說明整個行業的資金面正逐漸往好的方向發展，政策效應逐漸開始顯現。

　　可以說，本輪樓市有所好轉正是半年前信貸放松種下的因。SOHO中國主席潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)總結，中國政府緊急放款，在 2008年底之前，又讓開發商借政府的土地出讓金遲交。所以在政府和銀行的幫助下，中國的房地產企業度過了2008年底這個生死劫。

　　關鍵詞

　　假按揭

　　假按揭是指開發商為資金套現，將手中的存量住房以虛構的買房人（內部職工或開發商親屬或素不相識的人）的名字購買，從銀行套取購房貸款。開發商通過給身份證持有人一定數額的報酬，有償使用對方身份證，并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字，銀行即根據合同向開發商放款，開發商提前收回投資，然后再想辦法將房子上市出售。

　　數據

　　1-3月，房地產開發企業本年資金來源10070億元，同比增長9.2%.

　　其中，國內貸款2545億元，增長8.0%；

　　利用外資150億元，增長41.9%；

　　企業自籌資金3791億元，增長13.1%；

　　其他資金3585億元，增長5.0%.

　　在其他資金中，定金及預收款2029億元，增長1.6%；

　　個人按揭貸款984億元，增長13.2%.