開發商居然也會掉進購房合同的陷阱!葉先生是一家規模不大的房地產開發公司的總經理,就是這樣一位業內人士,近日在中山買房時也掉進了合同陷阱:開發商此前公示的合同與正式所簽合同的兩份附件不同；附件中一些霸王條款要求葉先生自動放棄權益。

　　兩份不同的“附件五”

　　今年3月,由于看中了中山彭坦洲鎮某樓盤的靠近珠海的地理位置和升值前景,開發商葉先生決定出手置業。由于自己的工作很忙,所以前期看樓下訂都由其妻子單女士進行。按照所購樓盤方面的要求,交納了首期款。直到3月28日簽購房合同時,葉先生一看內容才嚇了一跳。合同附件中,對制式合同進行了顛覆性的更改,并有多個條款要求購房者主動放棄自己的權益。

　　記者從葉先生提供的購房合同復印件看到,合同中關于實測套內面積與合同約定面積差異的處理辦法是“差異值超過+-(上+下-)3%的,買受人可選擇退回所購商品房或繼續履行合同”,而這一條款在附件五第二條中則被完全推翻,開發商要求“差異值超過+-3%的,買受人同意放棄退回所購商品房的權利”。

　　在附件五第四條,還將合同中關于“交付期限”的規定增補為“買受人要求出賣人交付的商品房應當符合的條件是指該項目設計、地質勘察、施工、監理、建設單位就該商品房所在樓宇發出建筑工程竣工驗收報告后”,直接避開了國家對交樓時開發商應向業主出具《建設工程質量認定證書》、《住宅質量保證書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》等“三書一證一表”的有關規定。

　　葉先生見狀連忙詢問妻子,在當時簽訂認購書和下定金時,是否有仔細閱讀這些附件條款。一問之下葉先生才發現,原來妻子在簽認購書時,開發商提供的合同樣本的“附件五”只是一份住宅使用說明書,跟最終合同中的附件五完全不同。葉先生認為,開發商的這個行為已不單單是霸王條款,而且構成了欺詐。

　　最終無奈簽下合同

　　葉先生當即指出了這些問題,并拒絕在合同上簽字。他表示,當時他要求開發商修改合同附件中的這些不合理條款；或者由開發商退還2萬元定金,他不再在該樓盤購房。但樓盤方面明確拒絕。

　　葉先生描述,當時開發商還說,如果葉先生要打官司的話,將奉陪到底。

　　無奈之下,4月3日葉先生還是在合同上簽了字。他說:“我個人簽了這個字,不代表開發商的這個行為就是合理合法的。我自己也是一個開發商,自己買房遇到這個情況還是沒有辦法解決,更何況是普通的消費者,他們在與開發商交涉中無疑更是弱勢。”

　　針對此事,記者昨日撥通了葉先生所購樓盤銷售經理李小姐的電話。關于事件經過及葉先生指出合同的問題,她表示并不清楚具體情況,但確實收到了葉先生的律師信,并已轉往公司法務部處理。(記者盧軼)

　　潛規則

　　賣房方將時效損失轉嫁業主

　　一位不愿意透露姓名的業內人士表示,開發商的所作所為其實只是為了規避風險,追求利益的最大化,不能簡單歸咎為開發商陰險狡詐、漠視法律。

　　他舉例說,按照規定,房地產開發項目竣工后,未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。因此開發商在交樓時須出具“三書一證一表”。但實際上,很多開發商在交樓時都拿不到這幾份文件,于是便開始向業主耍賴,或者在購房合同上動腦筋,本文案例也是如此。

　　其指出,其實開發商哪會不清楚辦這幾個證到底要多長時間,只是如果真等到證齊了才交樓,那房子則要擱置很長時間。多擱一天就多一天損失,于是才把風險和損失轉嫁到業主身上。

　　律師視點

　　葉先生所簽格式條款無效

　　南日律師事務所律師彭春文認為,葉先生遇到的問題是典型的格式條款問題。所謂格式條款,是當事人為了重復使用而預先擬定,并在訂立合同時未與對方協商的條款。

　　彭春文表示,法律上為接受格式條款的一方當事人規定了多種救濟途徑,其核心就是對受害方而言,格式條款和非格式條款不一致的,應當采用非格式條款,也即對格式條款視為無效。

　　關于交付房屋時的“三書一證一表”問題,由于這是法律的強制性規定,是交房時必須具備的,無論是格式條款還是非格式條款,只要違反了這一強制性規定,就是無效的。