一個(gè)小區(qū)物業(yè)的好壞在一定程度上來(lái)說(shuō)會(huì)成為我們買房應(yīng)該考慮的因素。那么，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，物業(yè)究竟有哪些我們不知道的潛規(guī)則呢?

　　開發(fā)商有時(shí)候相當(dāng)于“上級(jí)部門”

　　目前比較普遍的物業(yè)分為獨(dú)立和附屬于開發(fā)商的物業(yè)公司兩類。一位物業(yè)公司的經(jīng)理說(shuō)：“成立物業(yè)公司的門檻比較低，注冊(cè)資金達(dá)到30萬(wàn)元，有中級(jí)職稱的會(huì)計(jì)師及管理人員就可以了。”由此也造成物業(yè)公司水準(zhǔn)參差不齊，大部分情況下，它們都靠關(guān)系贏得小區(qū)項(xiàng)目。或者開發(fā)商直接委托“自己人”開的物業(yè)公司。

　　從法律關(guān)系上講，業(yè)主與物業(yè)公司是直接的合作關(guān)系，簽訂委托管理合同，繳納物業(yè)費(fèi)。但新的小區(qū)在竣工前，一般由開發(fā)商先期委托物業(yè)公司介入新建物業(yè)的管理工作。所以，與購(gòu)房者的滿意度相比，實(shí)際上它們更在意開發(fā)商的態(tài)度，它們常說(shuō)，會(huì)去和開發(fā)商溝通，甚至抱怨開發(fā)商。想想看，某種情況下開發(fā)商相當(dāng)于上級(jí)主官部門，討好還來(lái)不及，陪你抱怨只是“緩兵之計(jì)”。

　　物業(yè)身份一半是“管理者”

　　雖然在2007年10月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，這在本質(zhì)將物業(yè)公司的職能由“管理”轉(zhuǎn)變?yōu)闉闃I(yè)主“服務(wù)”。但因?yàn)槲飿I(yè)掌握公共資源，熟悉小區(qū)狀況，作為最高品質(zhì)的三級(jí)服務(wù)等級(jí)還要求對(duì)業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料進(jìn)行登記管理，物業(yè)公司往往行使著居住區(qū)公共管理的大部分職能。是街道、社區(qū)的居民管理助手。因此，物業(yè)公司能扎根下來(lái)，往往意味著它已經(jīng)跟社區(qū)、街道搞好了關(guān)系。

　　所以，即使業(yè)主們成立了委員會(huì)，自助招標(biāo)，想炒掉不滿意的原物業(yè)公司，但物業(yè)公司有開發(fā)商和街道兩大靠山，往往有辦法讓新來(lái)的物業(yè)主動(dòng)撤離，“比如給點(diǎn)補(bǔ)償金就能搞定。”一位前物業(yè)公司員工說(shuō)。

　　虧損是假的，毛利率通常在30%左右物業(yè)公司應(yīng)該算是輕資產(chǎn)公司中資產(chǎn)最輕的了，連辦公場(chǎng)所都是免費(fèi)的，當(dāng)然，幾乎都是地下室。

　　盡管物業(yè)公司堅(jiān)稱它們是保本微利，但真實(shí)情況應(yīng)該要更“有利可圖”一些。很少有物業(yè)公司在合同到期后主動(dòng)離開，油水可見一斑。

　　因?yàn)槲飿I(yè)大多是先固定收費(fèi)、再提供服務(wù)的模式，服務(wù)成本越低利潤(rùn)當(dāng)然越豐厚。最常用的招數(shù)不外乎就是減少維護(hù)費(fèi)用。一位前物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理說(shuō)，“把綠化的澆水、修剪頻率降低;減少電梯檢修;有的物業(yè)收取樓房外立面清洗每月0.2元/平方米，實(shí)際上一年清洗一次就很不錯(cuò)了，新小區(qū)可以幾年不洗，這筆費(fèi)用就是純收益。”

　　電梯廣告位的錢去哪兒了新的《物權(quán)法》規(guī)定，電梯間、外墻等屬于公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。這些共用場(chǎng)所要經(jīng)營(yíng)廣告，首先需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，其收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

　　據(jù)一位前物業(yè)公司人員說(shuō)，“物業(yè)公司的收入大頭就在電梯、外墻廣告收入以及車位費(fèi)收入，一部電梯廣告費(fèi)一年有15萬(wàn)元左右。”即使在賬目上能看到這筆收入，它也不會(huì)被發(fā)到業(yè)主手中，因?yàn)榘匆?guī)定它們應(yīng)該用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)的不足、業(yè)主的其他各項(xiàng)開支或劃歸房屋的維修基金和房屋公用設(shè)施專用基金，物業(yè)從中可以收取一些管理費(fèi)。

　　關(guān)鍵問題是，房屋維修基金和公用設(shè)施基金被花到哪里去了?

　　業(yè)主往往知道自己理論上賺了多少錢，但錢又如何被花掉的，業(yè)主們和物業(yè)公司之間就普遍存在著“信息不對(duì)稱”。物業(yè)管理費(fèi)是可以協(xié)商的物業(yè)費(fèi)并不該由物業(yè)公司一方自行定價(jià)。在一些基本項(xiàng)目上，物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，余下服務(wù)項(xiàng)目，如綠化費(fèi)、高低樓層費(fèi)等，業(yè)主是可以與物業(yè)公司商議定價(jià)。

　　基本依據(jù)是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，“比如說(shuō)要求門崗必須2人，樓道玻璃一周擦洗多少遍。”一位物業(yè)經(jīng)理舉例。

　　如果物業(yè)公司提出物業(yè)費(fèi)漲價(jià)，理由可能是物價(jià)上浮，或者人力成本增加。“2000年前后雇傭一名保安人員只用800多元，現(xiàn)在是1500、1700元了。”這時(shí)候，你需要注意它們是否在減員吃空額。現(xiàn)在管理?xiàng)l例強(qiáng)制要求物業(yè)公司公布費(fèi)用收支，業(yè)主有權(quán)對(duì)賬目進(jìn)行審計(jì)，“一條可行的方案是業(yè)主委員會(huì)用公共資金，聘請(qǐng)一個(gè)專門的審計(jì)機(jī)構(gòu)，幫助分析物業(yè)費(fèi)用收支情況。”一位物業(yè)專家說(shuō)。

　　“免費(fèi)保修期”很短家里的東西壞了，物業(yè)人員上門維修經(jīng)常會(huì)收取維修費(fèi)，因?yàn)槲飿I(yè)公司稱，它們只負(fù)責(zé)維護(hù)“公共區(qū)域”。實(shí)際上，你屋內(nèi)的墻面、頂棚、地面、門窗、五金件、管道、衛(wèi)生潔具、燈具和電器開關(guān)，都有2個(gè)月到1年的保修期。不過(guò)起始日期是從工程竣工驗(yàn)收合格之日開始計(jì)算。有的免費(fèi)維修，你甚至還沒買到房子就已經(jīng)過(guò)期了。防水、供熱、各類管道等設(shè)施的保修期會(huì)長(zhǎng)一些，一般在2至5年。

　　事實(shí)上，即使連電梯壞了你也可能是需要付錢的，物業(yè)公司的人說(shuō)：“電梯的使用年限到了以后，可以啟用公用設(shè)施基金來(lái)購(gòu)買新電梯，費(fèi)用不足的部分才由業(yè)主平攤，但這筆基金的啟用要得到2/3以上的業(yè)主簽字同意。”