國(guó)內(nèi)首單家居賣(mài)場(chǎng)CMBS(商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券)落地，紅星美凱龍資產(chǎn)證券化創(chuàng)新再下一城。

　　近日，“紅星美凱龍家居賣(mài)場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃一期”獲得上海證券交易所擬同意掛牌轉(zhuǎn)讓的無(wú)異議函，并于2017年9月22日發(fā)行成功。該產(chǎn)品由長(zhǎng)城證券擔(dān)任管理人并獨(dú)家擔(dān)任主承銷(xiāo)商，托管銀行為招商銀行蘇州分行，發(fā)行規(guī)模24億元，期限18年，分為優(yōu)先A、優(yōu)先B兩檔。其中優(yōu)先A檔三年期預(yù)期收益率5.0%/年，創(chuàng)造了近期資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行利率新低。

　　該產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)是位于上海和天津核心區(qū)域的兩棟家居賣(mài)場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)和優(yōu)秀管理人的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，吸引了國(guó)內(nèi)主流銀行、險(xiǎn)資、券商等眾多機(jī)構(gòu)投資者的踴躍參與。

　　家居賣(mài)場(chǎng)CMBS破冰

　　CMBS是不動(dòng)產(chǎn)證券化的創(chuàng)新融資方式，將單個(gè)或多個(gè)商業(yè)物業(yè)的抵押貸款組合包裝構(gòu)建底層資產(chǎn)，以證券形式向投資者發(fā)行。

　　CMBS突破了傳統(tǒng)的銀行貸款限制，并有物業(yè)資產(chǎn)抵押支持，通過(guò)結(jié)構(gòu)化處理未來(lái)現(xiàn)金流，可突破原始權(quán)益人本身的信用等級(jí)。在獲得更低融資成本的同時(shí)，CMBS也保留了對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的所有權(quán)，可享有未來(lái)物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值升值空間。

　　紅星美凱龍(01528.HK)CMBS項(xiàng)目為長(zhǎng)城證券在商業(yè)物業(yè)證券化領(lǐng)域的旗艦新秀，同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)首單家居賣(mài)場(chǎng)CMBS，標(biāo)志著紅星美凱龍?jiān)谥醒牍┙o側(cè)結(jié)構(gòu)性經(jīng)濟(jì)改革背景下，積極發(fā)揮自身持有物業(yè)和資本市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)商業(yè)物業(yè)的金融創(chuàng)新。

　　該CMBS產(chǎn)品中作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的2個(gè)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目有共同特點(diǎn)：地理位置優(yōu)越(一二線城市的核心商圈);持續(xù)高出租率;商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的承租人均為國(guó)內(nèi)外著名家居品牌，租金穩(wěn)定，且預(yù)測(cè)未來(lái)租金現(xiàn)金流將持續(xù)改善;專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期間每年EBITDA對(duì)優(yōu)先A類(lèi)資產(chǎn)支持證券本息兌付的覆蓋倍數(shù)均在1倍以上，形成超額覆蓋。

　　此次紅星美凱龍?jiān)囁畤?guó)內(nèi)首單家居賣(mài)場(chǎng)CMBS產(chǎn)品，預(yù)示著旗下眾多一二線城市的優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)物業(yè)將開(kāi)啟全新的融資方式，可滿足商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的長(zhǎng)期資金，有力提高商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)水平和最大化提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。

　　資產(chǎn)證券化疾行

　　提及商業(yè)物業(yè)的證券化，人們通常會(huì)想到REITs。REITs是讓商業(yè)物業(yè)的權(quán)益證券化并流動(dòng)起來(lái)，而CMBS則將商業(yè)物業(yè)的債項(xiàng)工具證券化并流動(dòng)起來(lái)。

　　就在前幾日，紅星美凱龍成功發(fā)行國(guó)內(nèi)家居行業(yè)首個(gè)“類(lèi)REITs”計(jì)劃——“暢星-高和紅星家居商場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，項(xiàng)目總規(guī)模為26.5億元。

　　類(lèi)REITs和CMBS產(chǎn)品的成功發(fā)行給紅星美凱龍帶來(lái)新的機(jī)會(huì)，將開(kāi)啟和加速推動(dòng)萬(wàn)億商業(yè)物業(yè)金融化時(shí)代的到來(lái)。業(yè)內(nèi)人士指出：優(yōu)良的商業(yè)管理、物業(yè)管理帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，會(huì)通過(guò)商業(yè)物業(yè)金融化更加準(zhǔn)確地體現(xiàn)。

　　紅星美凱龍是國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)面積最大、商場(chǎng)數(shù)量最多、地域覆蓋面最廣的全國(guó)性家居裝飾及家具商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商。截至2017年6月30日，在國(guó)內(nèi)150個(gè)城市經(jīng)營(yíng)了214家商場(chǎng)，其中自營(yíng)商場(chǎng)69家。總經(jīng)營(yíng)面積近1330萬(wàn)平方米。

　　這些自營(yíng)商場(chǎng)，主要分布在一二線城市。這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)一旦走上資產(chǎn)證券化之路，將給到投資者未來(lái)無(wú)限的想象空間。

　　紅星美凱龍于2015年年中登陸港交所，成為中國(guó)家居流通業(yè)第一股。于2016年年中宣布開(kāi)始A股市場(chǎng)IPO進(jìn)程，打造A+H平臺(tái)。紅星美凱龍將通過(guò)資產(chǎn)證券化再度撬動(dòng)企業(yè)跨越式發(fā)展，為即將成型的A+H平臺(tái)裝上增長(zhǎng)引擎，成長(zhǎng)空間和估值將給人無(wú)限遐想。