真實(shí)案例：
2009年3月底，北京海淀區(qū)劉女士為結(jié)婚購(gòu)置房產(chǎn)，經(jīng)某中介公司介紹，與李先生簽訂了《存量房屋買賣合同》。約定：李先生將自己位于海淀區(qū)萬(wàn)柳地區(qū)某8號(hào)樓501號(hào)的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給劉女士，房款為800,000元，簽協(xié)議當(dāng)日付定金100,000元，約定合同三十日之內(nèi)繳納首付款200，000元，然后辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。4月底，劉女士順利拿到商業(yè)銀行拿到按揭貸款批準(zhǔn)書(shū)，邀買家李先生去辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移事項(xiàng)。但短短兩個(gè)月的時(shí)間，該處房產(chǎn)市價(jià)就已經(jīng)漲到了1，000，000元，李先生就此要求劉女士再加價(jià)10萬(wàn)元，被劉女士拒絕。之后，李先生干脆拒絕出面協(xié)商，電話也接不通，玩起了“失蹤”。看到李先生一直拒絕配合辦理房屋過(guò)戶事宜，無(wú)奈之下，劉女士委托律師向法院起訴，希望律師維護(hù)其合法權(quán)益。
律師說(shuō)法：
當(dāng)前，樓市經(jīng)過(guò)短短半年時(shí)間的低迷后，房產(chǎn)交易又開(kāi)始走向火爆，價(jià)格走勢(shì)持續(xù)上升。不少購(gòu)房者在低價(jià)時(shí)入市，趕上在高價(jià)高期時(shí)履行房產(chǎn)過(guò)戶等一系列手續(xù)。于是，賣家眼看到自己的房產(chǎn)在快速升值，就會(huì)提出加價(jià)或毀約的不誠(chéng)信行為。那么，在這種情勢(shì)下，購(gòu)房者如何全力維護(hù)個(gè)人最大利益呢？如何在簽約時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如何在發(fā)生糾紛時(shí)維權(quán)？北京市盈科律師事務(wù)所房地產(chǎn)部董冬冬律師為您支招。
1.簽約時(shí)一定要考慮周全，控制好每個(gè)交易環(huán)節(jié)，提高賣家違約的成本。要采用北京市或當(dāng)?shù)卣菩械摹洞媪糠课葙I賣合同》版本，因?yàn)樵摪姹緜?cè)重保護(hù)購(gòu)房人利益。目前，許多房屋中介在交易過(guò)程中往往政府指導(dǎo)版本不用，或者在簽約上對(duì)購(gòu)房人有利的條款統(tǒng)統(tǒng)用“/”廢掉，對(duì)于這一點(diǎn)購(gòu)房人一定要據(jù)理力爭(zhēng)。比如一般情況，正式版本中合同約定，如果出賣人違約，買受人有退房或者要求繼續(xù)履行合同并獲得賠償?shù)臋?quán)利，但是往往有賣家和中介增加你后期的維權(quán)難度，會(huì)阻塞你的選擇權(quán)。
2.將中介拉進(jìn)來(lái)，為賣家的違約承擔(dān)連帶責(zé)任。在本律師接觸的房產(chǎn)案例中，房屋中介在出現(xiàn)糾紛后，一般就沒(méi)有了纏你買房時(shí)的那份耐心和熱情，以自己只是報(bào)告交易機(jī)會(huì)不承擔(dān)賣方違約責(zé)任為借口，將個(gè)人責(zé)任推到九宵云外。而且，一旦有額外利潤(rùn)可覓，房屋中介會(huì)有道德風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生與賣家串通損害購(gòu)房者利益的沖動(dòng)。應(yīng)對(duì)辦法有兩個(gè)：一是分期支付中介費(fèi)用，按階段按服務(wù)項(xiàng)目交納相關(guān)費(fèi)用。二是要求中介承擔(dān)購(gòu)房過(guò)程中的銜接責(zé)任，比如，如果賣家無(wú)力償還尚有抵押的原按揭貸款，中介有義務(wù)為賣家墊資償還，為房產(chǎn)解押。
3.支付合適的定金，提高對(duì)方解約成本。筆者手中有一房產(chǎn)糾紛，標(biāo)的120萬(wàn)元，賣房者只要求購(gòu)房者交納一萬(wàn)元定金。對(duì)方自己設(shè)定的定金如此之低，其實(shí)在為自己將來(lái)全身而退打好伏筆。
董冬冬律師指出，世界上沒(méi)有完美的合同，即使再完美的合同無(wú)法制止違約發(fā)生。因此，怎樣應(yīng)對(duì)房產(chǎn)糾紛才顯得如此重要。
1.糾紛發(fā)生前收集好證據(jù)，房產(chǎn)交易牽涉幾十件材料，都一一整理好。做好工作日志，列好工作進(jìn)程表。杜絕自己無(wú)意的違約行為，被對(duì)方抓住把柄。
2.錄音證據(jù)補(bǔ)充證明交易的過(guò)程。很多人認(rèn)為，只要把交易過(guò)程中對(duì)方信誓旦旦的話記錄下來(lái)，一旦對(duì)方違約，就可憑此證據(jù)維權(quán)。這里要澄清的是，一方面錄音證據(jù)與書(shū)面合同、文字類材料相比，證據(jù)效力比較低，何況錄音取證的技巧一般不夠熟練，連“3W”要素都錄不明白。另一方面，錄音證據(jù)只能用于證明履約過(guò)程，無(wú)法替代實(shí)質(zhì)性的交易要素。因此，錄音錄像證據(jù)在司法界評(píng)價(jià)并不高。
3.打官司前權(quán)衡好退房與收房的利弊。一方面，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第93條第2款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成立時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。一般購(gòu)房合同中賦予對(duì)方違約情況下購(gòu)房人的解除合同權(quán)利，且并有權(quán)要求賠償損失，雙倍返還定金。
另一方面，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第110條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求其繼續(xù)履行。
因此，在簽訂房屋買賣合同后，賣方主動(dòng)毀約時(shí)，買方既可以要求解除雙方訂立的買賣合同，要求賣方支付合同中約定的違約金，也可以要求賣方繼續(xù)履行該合同。選擇是解除合同還是要求繼續(xù)履行合同，完全取決于哪一種方式更容易獲得最大利益。
