各區(qū)縣房地局、市房屋土地登記事務(wù)所、市房地產(chǎn)勘察測繪所、各房地產(chǎn)開發(fā)公司：
為保護消費者的合法權(quán)益，規(guī)范商品房銷售行為，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，結(jié)合本市實際情況，制定《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》，現(xiàn)就試行中的有關(guān)問題通知如下：
一、本通知下發(fā)前已在市房地產(chǎn)勘察測繪所、各區(qū)縣局房地測繪部門進行測繪的商品房，仍按《關(guān)于我市銷售商品房有關(guān)測繪口徑的通知》進行面積計算。
二、自本通知下發(fā)之日起，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申辦商品房預(yù)售許可證時，即應(yīng)按本規(guī)定提交房屋公用建筑面積和公用建筑部位的書面材料。
已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，并已辦理商品房預(yù)售預(yù)購登記的，可不再辦理公用建筑面積分?jǐn)偟淖兏掷m(xù)。
本通知下發(fā)以后，凡辦理預(yù)售契約登記的各開發(fā)企業(yè)，須按本規(guī)定，在商品房預(yù)售契約中注明套內(nèi)建筑面積（即獨自使用建筑面積）、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和公用建筑部位。
三、房地權(quán)屬管理部門、測繪部門進行商品房產(chǎn)權(quán)登記、測繪，應(yīng)遵循本暫行規(guī)定。
北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定
一、根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行），結(jié)合本市實際情況，制定本暫行規(guī)定。
二、商品房建筑面積應(yīng)按國家現(xiàn)行的《建筑面積計算規(guī)則》（附件一）進行計算。
三、商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
四、套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。
（一）套內(nèi)的使用面積住宅套內(nèi)的使用面積，按《住宅建設(shè)設(shè)計規(guī)范》（GBJ96－86）第2.5.2條（附件二）的規(guī)定計算。其他建筑可參照上述規(guī)范或按專用建筑設(shè)計規(guī)范計算。
（二）套內(nèi)墻體面積商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種。
共用墻系指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。
非公用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。
（三）陽臺建筑面積，按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。
1.封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；
2.挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；
3.凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；
4.半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。
五、公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t。
（一）商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧Ｃ刻咨唐贩繎?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和的比例確定。
（二）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶⻊?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?br />
多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
（三）公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。
六、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
（一）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。
（二）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
七、不應(yīng)計入的公用建筑空間。
（一）作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間。
（二）售房單位自營、自用的房屋。
八、其他購房人受益的非經(jīng)營性用房，需要進行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。
九、分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計算方法。
分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和公用建筑面積＝整幢建筑的建筑面積－套內(nèi)建筑面積之和－不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e
十、售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）售合同（含補充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。
十一、建設(shè)項目部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐ぃ枰砸?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)房屋土地管理部門同意，并需書面承諾：對于先行計算的商品房銷售面積，在建設(shè)項目全部竣工后，與房屋土地管理部門最終實測的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房價不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實際售價退款。
十二、商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)偅黄涔媒ㄖ娣e亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)偂Ｆ渌媒ㄖ娣e的分?jǐn)偅幢疽?guī)定執(zhí)行。
任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設(shè)計的使用功能。
十三、樓房按套計算建筑面積的，參照本規(guī)定；單位按房改政策及價格出售的公有住房，不適用本規(guī)定。
十四、商品房銷售面積的測繪，按《北京市商品房（樓房）測繪技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行（附件三）。
十五、本規(guī)定由市房屋土地管理局解釋。
十六、本規(guī)定下發(fā)之日起實行。《關(guān)于我市銷售商品房有關(guān)測繪口徑的通知》同時廢止。
附件一：國家經(jīng)委《建筑面積計算規(guī)則》
附件二：建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》摘錄
附件三：北京市商品房（樓房）測繪技術(shù)規(guī)定
