政府擬將“入股”新建經適房 入股折算比例待定
一刀切般的經濟適用房回購政策在爭議聲中偃旗息鼓，但這并不意味著圍繞著經濟適用房的問題已經全部解決。而接下來，經濟適用房的產權歸屬，或許正面臨一次重大變革。
消息人士向本報記者透露——未來的銷售型經濟適用房很可能將由政府和購房者共享產權，這意味著日后的經濟適用房將不再完全成為新購房者個人名下之物。
政府或成新建經濟適用房財產共有者
12月14日，記者獲悉，有關部門已經將上述構想形成兩份方案上報國務院，正在等待批復。這一舉措，很可能將是經濟適用房向租售并舉過渡的準備。
未來，試圖對經濟適用房進行“回購”的地方政府，再不必為合法性“心存忌憚”了。因為，日后政府很可能以“財產共有者”的身份，與購買者一起協商經濟適用房“二次上市流通”的方式和方向。
這是包括建設部等部門正在研究的一項政策。記者了解到，寫有相關內容的兩份文件——《關于完善經濟適用住房制度的研究報告》和《關于深化城鎮住房制度改革的若干意見》已于近日上報國務院，等待批復。(以下分別簡稱《報告》和《意見》)
知情人士透露，上述方案建議，未來新建經濟適用房的產權制度應在現有基礎上進行調整。對于銷售型經濟適用房，應以政府在開發建設過程中的土地、財政等綜合投入為標準，劃定相應比例，而后由政府和購房者共享產權，與此順應，政府可以行使自身擁有的與產權相匹配的權力。
“初步上報的方案中，只是針對經濟適用房的增量部分。”該人士告訴記者。對于增量的劃分，按照他的說法，主要是以經濟適用房項目在地方發改委的立項為準，也就是說，一旦該項政策被敲定執行，并進行了“新老劃段”，時間標準將以經濟適用房立項時間進行計算，對于那些已經購買但尚未入住，以及已入住尚未領取房產證的，都不會被新政策溯及。
北京市統計局的數字顯示，自2005年開始，北京市經濟適用房的開發面積始終穩定在每年300萬平方米左右的水平，按照北京市政府的規劃，到2008年，北京經濟適用房的總建設面積將達到1000萬平方米。不過這1000萬平方米中究竟有多少會被新政策波及，還未可知。
“入股”折算比例待定
至少到目前，經濟適用房由政府“入股”分享產權還僅是作為方案上報。因此，一些具體的執行辦法，《報告》和《意見》都未有涉及——在“共享產權”方案的核心部分，即政府投入如何折算產權比例方面，還沒有細致的折算執行手段和規則。
在現有經濟適用房的運作模式中，政府無償劃撥土地，由開發企業承接開發、銷售環節的業務，在此過程中，政府對經濟適用房的售價進行限制，并要求開發企業的利潤不得超過8%，同時，在開發過程中予以相關稅費的減免。
記者從其他渠道獲得的信息表明，土地、財稅減免都很可能初步被納入政府對經濟適用房的“投入”當中，但這些投入如何換算產權比例，還尚未有明確的說法。
“除了土地，政府還免去了經濟適用房項目開發公司的企業所得稅，稅率是33%。”一位地方政府人士向記者表示。按照目前北京經濟適用房3000元~4000元/平方米的單價，單個樓盤的銷售額超過5億元并不意外，按照最高利潤率8%，其利潤總額可達4000萬元之巨，而免除的企業所得稅也將達到1000多萬元。
前述內部人士向記者強調，如今上報的僅是研究之后的方案，至于何時執行，以及是否有所調整，都很難說，至于具體方案制定的明確時間表，他也表示從研究到批復再到執行，時間尚難預料。
意在解決退出機制
記者了解到，2006年7~9月間，由建設部和國家發改委牽頭，多個相關部委聯合組成了調研小組，對全國近20個大型城市現有的住房保障情況進行了調研，這恰是《報告》和《意見》的由來。
“調研中發現了一系列問題。”一位參與此次調研的專家向記者表示，“所有的城市幾乎都存在兩類人群：一是超出廉租住房收入標準，而無力購買經濟適用房的人群；二是無力購買經濟適用房，但也無力承受普通商品房租金的人群，解決這樣的問題，應該通過發展租賃型經濟適用房的方式予以解決，但現在來看，這類經濟適用房的來源是個問題。”
在他看來，經濟適用房的“退出機制”應該成為租賃型經濟適用房的來源—— 一些經濟適用房的購買者，在經濟實力提升之后，通過梯級置換購買新房，形成退出機制。目前的問題在于，這種退出是通過存量房市場實現，即經濟適用房“退出”之后，流入了商品房的體系，而未留在住房保障體系當中。
“通過產權制度的共有就可以解決問題，因為政府有產權就有發言權，可以保證退出的經濟適用房內循環。”他認為此政策的言外之意即這些房源將初步構成租賃型經濟適用房的來源。
另外，內部人士還向記者透露，在政府獲得經濟適用房產權之后，也可以通過對獲得產權的保障性住房資產進行打包，而后再以證券化的方式，為擴大住房保障體系覆蓋面募集資金。但他強調，這只是一個遠期的設想。
影響難料
對于此項政策可能對市場產生的影響，記者曾向北京師范大學、清華大學的有關專家詢問，但他們都以“看不到何時執行以及如何執行的細則”為理由，表示不便發表評論，不過，清華大學的一位專家向記者表示，即便政府擁有一定比例的產權，但如何通過行使產權權利實現“內循環” 還需有所考慮。
“賣還是不賣，按法律，應由產權共有人協商決定，這存在兩個問題，第一，較普通自然人而言，政府處在強勢地位，是否會影響最終決定的公平性；第二，政府實際既是回購者，又是產權人之一，這樣就可能產生‘自己賣給自己’的法律問題，這些問題如何解決，必須考慮完善之后才能執行。”他表示。
另外，對于實現內循環的“回購價格”如何制定，現在看來也是問題。如果價格定得過高，無疑再次將經濟適用房推向成為投資品的方向，如果過低，所有者將不樂意出售，這實際上并不符合政府增加房源的最初構想。
