碧桂園莫斌：房地產市場變化超出預期，預計明年6月能夠恢復
2022-09-27 點擊：次
“對于房地產市場的變化，我們作為管理層也提前預判到了，但其劇烈程度確實超出預期。”8月30日，碧桂園集團(02007.HK)2022年中期業績會上，總裁莫斌并沒有回避公司面臨的壓力。
碧桂園2022年中期業績顯示，公司實現總收入約1623.6億元，毛利約172.1億元，凈利潤約19.1億元，公司股東應占核心凈利潤約49.1億元。
此外，碧桂園連同其合營企業及聯營公司，共實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額約1851.0億元，歸屬本公司股東權益的合同銷售面積約2348萬平方米，權益回款率達到92%，已連續7年保持90%以上的高位。
與往年財報作比較，碧桂園今年銷售及利潤數據稍顯遜色。但在房地產市場整體供求和成交都沒有明顯轉暖跡象的大背景下，碧桂園的經營表現仍然可圈可點。
“多項關鍵財務指標都還是正數，目前房地產這個大環境，表現已經很不錯了。”一位房企中層人士告訴時代周報記者。
更讓投資者欣喜的是，房地產新形勢下，碧桂園的財務安全性得到進一步增強。
報告期內，公司總借貸余額進一步降至2936.8億元，比去年底再降7.6個百分點。期末公司凈負債率為48.1%，連續多年維持60%以下的低位，繼續保持在行業較低水平。期末集團現金余額約1479.8億元，在手資金充裕。
良好的財務紀律、財務水平成為幫助碧桂園穿越周期的最好支撐。
克而瑞表示，面對此輪行業下行周期，碧桂園整體風險可控，且具備了較強的“恢復力”，這主要得益于企業良好的基本面以及積極主動的風險管理。在行業流動性整體趨緊的背景下，碧桂園“外部輸血+內部造血”雙管齊下，為流動性提供了有力保障，展現出良好的資金實力。此外，高效回款也為企業帶來充足的流動性補給。
申萬宏源指出，中短期來看，房地產基本面底已現，后續基本面改善路徑或將呈現“√￣”型走勢，并將演繹出強于以往的結構彈性，以碧桂園為代表的優質房企將進入長短期成長共振。
莫斌也在業績會上重申，下一步公司將在市場分析、政策研判、冷靜投資、區域布局、授權管理等多個方面進一步加強。同時也請廣大投資者放心，管理層有信心把企業競爭力越做越好。
“在冬天有所作為”
《順流逆流》是歌手徐小鳳的經典作品之一，也是碧桂園創始人楊國強最喜愛的一首粵語歌。1997年，由楊國強親自操刀的碧桂園第一支廣告片，最終呈現出的風格意境，便和《順流逆流》有異曲同工之處。
順流不迷失，逆流不躺平。用這句話形容“三十而立”的碧桂園，再合適不過。2022年以來，面對不斷變化的市場環境，“如何在冬天有所作為”成為碧桂園自上而下都在思考的新主題。
每月一次的高管會議，最能直觀看出碧桂園的憂患意識和工作重點。今年4月高管會上，楊國強提出要注意兩個安全：一是保證生產安全，要對生命和交付質量負責;二是重視公司資金安全，要盤活手中的資產，做好監控，以銷定產。
6月份高管會上，碧桂園決策層提醒全體員工仍需要居安思危，保持底線思維，提前預想最壞的后果。“要繼續用高壓態勢來實現開源節流，全力以赴保證企業穩健經營。”
7月份高管會上，莫斌要求每個項目總要從被動接受目標，轉變為認真跟進項目資產、分析項目所處市場，結合自身管理能力，針對每一棟樓主動請纓，保證每一個項目做成。8月份管理會議上，莫斌要求公司所有工作都要圍繞當期現金流增量來做，另外所有區域總裁都要躬身篤行。
戰略制定后，能否成功，最終還是要落到執行層面。為此，碧桂園專門成立了3支由高管親自掛帥的專攻隊，幫助一線更好地完成目標任務。“每一棟樓，每一個項目都非常之重要。”莫斌說，“大家都是在同一個‘戰壕’，我們共同面對市場、面對客戶，榮辱與共。”
面對行業新變化，各區域也在集團總部的指導下，積極主動發現問題、解決問題。比如豫中區域經過深入分析，就將管控發力點聚焦在：削減浪費，無效成本歸零;聚焦需求，優化產品設計;成本適配，做最優產品力。經過努力，截至2022年4月，該區域的無效成本金額同比去年下降了57%，真正做到了“不該花的錢不花，該花的錢一分不省”。
沒有退路就是勝利之路。今年上半年，碧桂園克服來自市場下行、疫情反復、合作方變化等方面的不利影響，積極調動資金和資源，推動項目進度，按時按質保證了數量龐大的產品交付，上半年累計如期交付1070個批次超25萬套房屋，覆蓋全國30個省份214個城市780個區縣。據媒體統計，碧桂園交付量超過已披露交付量前五的其他房企的總和，遙遙領先于同行。
此外，2022年上半年，碧桂園累計實現權益現金回款約為1702.9億元，權益回款率92%，已連續7年回款率保持90%以上。銷售回款率越高，代表資金周轉速度越快，財務管控能力越強，越有利于提高公司現金流的安全性。
報告期內，碧桂園實現經營性現金流凈流入約53億元。在行業流動性壓力加劇，眾多房企出現債務違約、工程停工等背景下，碧桂園仍能連續實現凈經營現金流為正，這意味著公司不需借助外部融資，僅通過經營性回款就能覆蓋對應的經營性支出，凸顯了公司出色的經營能力。
8月公布的2022年《財富》世界500強榜單上，碧桂園位列第138位，比上一年再升1位，連續六年上榜并且累計提升329位，展現了公司可持續發展的綜合實力。
碧桂園管理層(企業供圖)
“迎接春天的到來”
在碧桂園的舊總部，至今仍懸掛著愛默生的名言：困難，是動搖者和懦夫掉隊回頭的便橋，但也是勇敢者前進的腳踏石。
不可否認，2022年是房地產行業充滿挑戰的一年，銷售市場的預期轉弱、需求疲軟、價格下滑，讓行業每一位參與者都倍感壓力。
據媒體報道，今年上半年，超過50家房企發布業績預虧公告。河南一家房企預計錄得凈利虧損約50億-60億元，四川一房企預計凈利虧損46億元;河北一房企預計凈利虧損18億元-24億元。
再把視角放大，來自克而瑞的數據顯示，2022年上半年，百強房企累計銷售操盤金額的同比降幅達到50.3%。在公開披露年度目標的規模上市房企中，有近半數企業截至6月末的目標完成率不足30%。
但危機之中往往孕育著希望。碧桂園表示，中國經濟的韌性極強，長期向好的基本面沒有改變，新型城鎮化還有很長的路要走。所以地產行業永遠都會存在，而具備競爭力的優秀企業始終會有一席之地。
業績會上，莫斌也明確表達了對房地產行業的樂觀與信心。
“我認為國家政策的調控目的都是讓房地產行業健康發展，從去年6月份市場下行到今天，房地產市場已經進入了底部，而且到了底部盤整的時候。”莫斌表示，現在最重要的就是市場信心的恢復，碧桂園把預算從今年6月份做到了明年6月份，公司認為在明年6月份市場應該恢復到健康發展的階段。
為了迎來春天的到來，碧桂園在投融資等方面也提前做了優化調整。比如投資策略，管理層表示要布局確定性的市場，要向人口流入、市場能級較高、市場厚度較厚的方向調節。資金端，管理層強調已做好未來12個月的滾動現金流計劃，會結合銷售波動、直接融資渠道是否通暢、債務到期安排、現金等元素，形成閉環管理。
碧桂園常務副總裁程光煜還提出，為進一步提高與合作方在項目層面資金使用效率，公司還建立了合作白名單制，“合作方在黑名單的就不合作，如果是介于兩者之間的，就采用資金封閉管理的方式來解決，或者最好采取資金由我方歸集的方式解決。”
更可喜的是，為機器人建房子而成立的廣東博智林機器人有限公司(下稱“博智林”)，現在已經取得了豐碩的成果。截至2022年7月底，博智林已有30款建筑機器人投入商業化應用，服務覆蓋28個省份(直轄市、自治區)超550個項目，累計交付超1200臺，應用施工面積超1000萬平方米。
莫斌表示，建筑機器人的發展對公司主營業務來說，就像“老虎插上翅膀”，將會為主營業務帶來更多的效益，也能為國家、社會及投資人創造更大的價值。
中國工程院院士、清華大學人工智能研究院院長張堯學教授表示：“碧桂園集團旗下廣東博智林機器人公司通過BIM數字化、建筑機器人、新型建筑工業化等技術創新，在多個復雜的施工場景上成功實現多機協同施工，在國內智能建造領域屬于首創，對中國乃至世界建筑行業的發展做出了突出貢獻。”
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