義烏房企違規賣房頻發業主欲維權遭死亡威脅

2011-09-28 13:10 中國質量萬里行

陳先生購房的美好愿望只能在精美的宣傳冊中實現

　　房子還沒蓋，就被要求交40%預付款。售樓小姐宣稱的70年產權，現在變成了50年。交付余款條件苛刻，稍有不滿，就要扣掉20%預付款。想去維權，卻遭威脅：“陳先生，你的朋友如果敢把這個消息上報紙、上電腦、上電視，你就不可能在義烏呆著，要不是看你滿頭白發，我就不可能讓你直著走出去。”

　　“交了100多萬的房款，只見到三張紙，紅色的是收錢的，白色的是砍頭的。” 臺北市的陳先生去年在浙江省義烏市購買了梅湖國際公館的一套“圖紙房”，當初“購房”時那里還是一片空地，陳先生向開發商交付了40%的購房預售款，開發商為其開具了一張紅色的“收款收據”。如今工程剛剛結頂，開發商開始清收尾款，還給陳先生寄來兩張白色的單子，一張是當初交首付購房時簽訂的確認單，一張是催交尾款的催辦函，要求幾天內將尾款一次性付清，否則開發商就會將房子收回，并扣除首付款的20%作為違約金。在交涉中陳先生意外的發現，開發商先前承諾的70年大產權竟然還變成了50年，他陷入兩難的抉擇。

　　霸王條約“強奸”業主臺商曾遭死亡威脅

　　陳先生家住臺北市，在臺北有自己的工廠，在義烏也已經從事服裝生意多年。去年八到十月份，義烏市萬博苑置業有限公司開發的梅湖國際公館開始公開銷售，一心想在大陸有個“家”的陳先生和妻子一起來到梅湖國際公館售樓處。
　　
　　“在我的意識里。我一直以為房子的產權只有50年，在售樓大廳當我聽到售樓小姐介紹房屋的產權是70年時，當時我就感覺很意外，這也是我最終決定購買這套房子的主要原因。”陳先生告訴記者，他當時就選擇了一套140.37平方米的住宅，交完115萬的預付款后，在一份制式的梅湖國際公館確認單上簽了字，就是這張開發商單方持有的確認單，現如今給這位臺商帶來了很大麻煩，致使陳先生處境很尷尬。

房子還沒施工，房企已經開始銷售

　　據陳先生講，當初交完首付后，義烏市萬博苑置業有限公司只是為其開具了一張紅色的收款收據。顯然，在這場交易中，梅湖國際公館確認單承擔了合同的作用，合同的主體是買賣雙方，可是陳先生在那份梅湖國際公館確認單上簽完字后，這張單據就被收走，就連復印件也沒有提供。
　　
　　100多萬換來一張紅色的“白條”。當初交首付時，陳先生提出查看樓盤的相關資料，義烏市萬博苑置業有限公司沒有向其提供，他又提出能否復印房間的配制圖，希望拿回家研究一下房間的風水、采光、配制等，義烏市萬博苑置業有限公司一位方姓副總解釋說，“這是我們的機密。”當時，陳先生只是感覺奇怪，但也沒有多想。
　　
　　今年的9月10日，陳先生突然接到義烏市萬博苑置業有限公司寄來的催辦函，付款的最后期限是9月13日，當時恰逢星期六，除去周日，只有一天的籌款時間。陳先生雖然有著三十多年的經商積累，但是在一天內籌足175萬的現款也非易事。陳先生非常氣憤的說，“從臺灣往大陸匯錢，最少也需要十多天的時間。”
　　
　　在這份催辦函中記者看到，義烏市萬博苑置業有限公司要求，選擇一次性付款客戶，辦理簽約付款的日期是，2011年8月15日至8月28日；選擇按揭貸款客戶辦理簽約付款的日期是，2011年8月29日至9月7日；后又通過短信通知的方式將一次性付款的客戶的簽約時間延長至2011年9月7日。凡在規定期限內辦理簽約付款手續的，將給予一定的優惠。
　　
　　函件的后一段中，關于未辦理簽約付款的有這樣一段文字記述，“請您于2011年9月13日前到戚繼光路128號順時針商務公寓2樓，辦理簽約付款或按揭貸款手續（不再享受優惠）。如逾期仍未辦理簽約付款或按揭貸款手續的，則視為您已自動放棄所預約的該套商品房，我公司將按《梅湖國際公館確認單》第三條約定處理。”
　　
　　記者查看了《梅湖國際公館確認單》第三條，本人原在開發商指定的時間地點，補足應交款余額及相關費用，簽訂商品房買賣合同并辦理好按揭手續、若逾期不來辦理，則視為本人自動放棄購房，開發商有權處置該房源并有權收取預約款的20%作為違約金。
　　
　　“我感覺自己被強奸了。”最近幾天，陳先生吃不好，睡不香，血糖、血壓也跟著升高，走起路來渾身沒力氣，因為肝火太旺，出現牙床腫脹，牙痛起來有時吃東西都十分困難。
　　
　　9月15日，陳先生總算湊足了175萬的尾款。陳先生在一位朋友的陪同下帶著銀行本票前來交款時被告知，辦理簽約付款必須將先前開具的收款收據交回，否則無法辦理手續。當天，陳先生為了留存交款的證據，他的朋友在出發前帶了一支錄音筆，結果錄音的事被當場發現，錄音筆被沒收，陳先生還遭遇死亡威脅。
　　
　　“陳先生，你的朋友如果敢把這個消息上報紙，上電腦、上電視，你就不可能在義烏呆著，要不是看你滿頭白發，我就不可能讓你直著走出去。”陳先生轉述說，這是義烏市萬博苑置業有限公司一位工作人員當時在現場說的話。

　　“白條”成了致命傷開發商欲蓋彌彰

　　“收款收據”為何會令開發商如此緊張？在義烏市行政服務中心建設局窗口一位工作人員告訴記者，“房地產企業銷售商品房必須先取得商品房預售許可證，如果未取得商品房預售許可證屬于違規操作，當事人可直接向義烏市城市執法局舉報查處”。
　　
　　按照住建部《城市商品房預售管理辦法》規定，只有在土地交付后，辦理了用地規劃許可證、用地許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，建筑體高出地面等“硬杠桿”滿足后，才有望頒發預售證。
　　
　　記者了解到，未經審批提前預售的行為一直被明文禁止。住建部、浙江省建設廳均曾多次發文嚴令禁止炒賣房號的行為。
　　
　　記者采訪中發現，梅湖國際公館項目預約銷售的時間是2010年8月到10月，而該項目的建設用地規劃許可證批準日期是2010年7月6日，建設工程規劃許可證批準日期是2010年8月25日，建筑工程施工許可證批準日期是2010年10月20日，建筑工程施工許可證標注的合同開工時間是2010年10月，合同竣工時間是2012年3月，領取商品房預售證的時間是2011年8月2日。
　　
　　鮑先生、何先生、黃先生也同為購房者，他們告訴記者，梅湖國際公館開盤時樓盤還沒有開始施工，就已經開始對外銷售。在附近的樓盤中，梅湖國際公館的價格是最高的，每平米售價兩萬多元，有房源208戶，分為140.37平方米，170.01平方米和193平米。據他們告訴記者，當初預約購房時，有付全款的，最少的也首付了40%，商品房預售證顯示，該工程住宅面積是33678.83平米，即便是按照均價每平米2萬，全部首付40%計算，去年預售期間，義烏市萬博苑置業有限公司在梅湖國際公館項目違規收取的預付款也應在26943.064萬元以上。對于這個數據，萬博苑置業方面沒有回應。
　　
　　義烏的房地產市場十分混亂，“潛規則”已經綁架了房地產行業，正規的房地產公司跟本無法生存。
　　
　　據當地坊間傳言，國內著名的地產企業萬科曾參與一塊土地的“招、拍、掛”，當時舉牌到21億，但是最終該地塊被當地一家開發商以38億拿走。38億的高價如果按照正規的操作肯定虧損，但是當地房地產企業之所以敢舉38億，主要依賴當地房地產行業的“潛規則”。
　　
　　“土地拍掉，馬上就可以融資，銀行、民間，預付都去了。”一位業主表示，規范的房地產企業進不了義烏市場，一旦規范了利潤就沒了，如今義烏的開發商都把成本轉嫁到銀行、民間資本和業主的身上。
　　
　　記者采訪當天，經濟參考報報道，義烏市排名前三的現代地產在8月11日，經過251輪競價、底價暴漲150%后，以72.19億元拿下浙江義烏國際文化中心07、08地塊，土地價格再次創下全國單宗住宅市場最高價。然而，“地王”在土地出讓公示前的8月13日，該地塊以“現代城（論壇）”命名的房產銷售廣告就出現在當地電視報刊上，并在公示結束后的8月22日，在未取得商品房銷售許可證的情況下開始銷售。
　　
　　據媒體報道，在義烏市沒有取得商品房預售許可就違規銷售商品房的現象很普遍，當地的房產行業已經形成了一條完整的資金流動利益鏈條，開發商可以通過違規的方式提前預售“圖紙房”回籠資金，從而保證了資金鏈條的正常運營。因為有了預售“圖紙房”的大量資金做保障，這些開發商才敢于將手伸向民間的“高利貸”，從而維持公司的資金鏈表面上的良性循環，這種看似風平浪靜的經濟運行模式背后埋下了很大的金融風險。
　　
　　對于這種風險，義烏方面并不是沒有察覺。2011年3月29日，義烏市政府發布了《關于進一步貫徹落實房地產市場調控政策的實施意見》。《意見》規定，對未取得預售許可證的商品房項目，房地產開發企業和實施商品房銷售代理的房地產經紀機構不得進行預售，不得以認購、預訂、排號等方式向受買人收取或變相收取定金、預收款性質的費用。
　　
　　“其實，我們的力量也是十分有限！”義烏市城市執法局是查處未取得預售許可證就擅自銷售商品房的執法部門，但面對記者的采訪，一工作人員表示了自己的看法。“我們在得到這方面信息后，進行核實，如果確定屬于違規銷售，就對其進行罰款！”他同時告訴記者，罰款金額對開發商來說，簡直是不值一提！

　　土地使用權“縮水” 國土局：局長就因為這塊地被抓

　　“交全款有八六折的優惠，按照開發商給出的條件，提前交款每套房都可以省掉幾十萬的購房款，面對天上掉下的”餡餅“，這些業主們緣何沒有表現出應有的熱情？記者通過調查后發現。主要原因是業主們在簽約付款時發現，先前開發商宣傳的70年大產權如今在商品房買賣合同上卻變成了50年，土地使用權縮水20年，所以才出現了業主拖欠尾款的現象。
　　
　　70年、50年之爭目前是雙方分歧的焦點，一般情況，商業用地的使用年限是40年、綜合用地的使用年限是50年、工業用地為50年、住宅用地的使用年限是70年。
　　
　　為了證明該項目為住宅，業主們還提供了幾張懸掛廣告牌的梅湖國際公館主題工程的照片，在照片上可以清楚的看到”全封閉、純住宅“字樣。
　　
　　陳先生這次購房經歷最大的困惑時開發商一點誠信都沒有，當地職能部門不作為，當地房地產行業潛規則橫行。”交付尾款時不僅要將先前開具的收款收據交回，而且合同也必須在購房款交清以后才可以簽訂。“陳先生說。
　　
　　”100多萬放在那里，一點面子都不給，一點尊重都沒有。“陳先生曾經語重心長的對話義烏市萬博苑置業有限公司的董事長龔益輝，”業主不是你的敵人，是來捧你場的，你應該感謝他們。“龔益輝只是解釋，”你不懂這里的行規“，就敷衍了事。
　　
　　在商品房買賣合同中記者看到，該商品房的設計用途為住宅，土地使用年限自2009年9月30日至2059年9月29日，土地使用年限50年。70年大產權為何變成了50年？在業主提供的一份承諾書中記者看到，梅湖國際公館商品房出讓宗地用途為綜合（商住）用地，采訪至此土地使用年限50年已經有了答案。
　　
　　在這份承諾書中記者還看到，義烏市萬博苑置業有限公司向業主作出承諾，”如果我公司今后按相關規定能將土地使用年限變更為70年，需向政府補交土地出讓金等費用，由我公司自行承擔，不再以此為由另行增加向你收取購房款。“義烏市國土資源管理局土地交易中心主任葉小平告訴記者，關于70年土地使用權的事，義烏市國土資源管理局已經向義烏市人民政府提出申請，目前市政府還沒有批準。
　　
　　對于50年變更為70年，義烏建設局一工作人員表示，50年變更為70年難度非常大，因為土地手續需要重新報批。然而，業主們在開發商處曾看到義烏市國土資源管理局上報義烏市人民政府一份文件的復印件，上面加蓋有義烏市國土資源管理局的公章，申請將該地塊變更為70年。后義烏市國土資源管理局土地交易中心主任葉小平也向記者證實了此事。
　　
　　在義烏市國土資源管理局，記者說明來意后，辦公室王主任說，”我們原來的局長都抓起來了，就是因為這個地塊！“記者了解到，義烏市萬博苑置業有限公司最初取得的地塊位于義東路與江東路交叉路口，占地面積1500平方米。如今，售樓處變成了門面房，地塊用圍墻圈了起來，絲毫沒有開發的跡象。里面成了一塊菜地。梅湖國際公館實際建設地址位于宗澤路與江東路交叉口以南，沿宗澤路街面地塊。
　　
　　義烏市國土資源管理局土地交易中心主任葉小平也向記者證實，義烏市萬博苑置業有限公司通過”招、牌、掛“取得的是另外一宗土地，但是當時由于拆遷沒有完成，才將現在這塊土地通過土地置換，政府作為賠償將現在這塊地給了義烏市萬博苑置業有限公司。關于該宗地的詳細情況，葉主任建議記者前往土地管理綜合檔案室查詢。
　　
　　土地管理綜合檔案室主任毛世軍婉拒了記者查檔的要求。
　　
　　2002年5月，國土資源部頒布實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，明確規定包括商業、旅游、娛樂、商品住宅用地的經營性用地必須通過招拍掛方式出讓。2004年，國土資源部頒布《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，規定2004年8月31日以后所有經營性用地出讓全部實行招拍掛制度。
　　
　　采訪中記者發現，梅湖國際公館地塊要比義東路與江東路交叉路口地塊的面積大很多，嚴厲的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》在當地是如何實施的，記者不得而知。但是當地橫行的房地產行業”潛規則“卻始終脫離不了地方政府的影子。
　　
　　對于事件的進展，記者將繼續關注。