兩個月八處樓盤遭遇嚴重沖突誰該為愈演愈烈的“退房潮”負責？
新華網北京11月21日電(記者羅宇凡、華曄迪、趙瑞希) 在不斷升級的樓市調控之下，不斷走高的中國房價終于有所收斂，部分城市房價開始回調。對大多數人而言，讓房價回歸到“合理的水平”是期盼已久的目標，然而對于那些在房價高點入市的購房者而言，樓市泡沫的破碎意味著個人財富的縮水。于是，伴隨著房價的下跌，要求開發商退房、補價的聲音不絕于耳，部分業主與開發企業的矛盾逐漸升級甚至發生了嚴重的糾紛。
這味“后悔藥”究竟是對“契約精神”的違背，還是有其不得已的苦衷？愈演愈烈的“退房潮”在帶給中國房地產以沖擊的同時，還帶來了怎樣的思考？
兩個月八處樓盤遭遇嚴重退房糾紛
北京中原地產市場總監張大偉告訴記者，根據中原市場研究部門的初步統計，就在短短不到兩個月的時間內，包括北京大興順馳領海、上海萬科[簡介 最新動態]清林徑、南京天正濱江花園、安徽蕪湖鏡湖世紀城、寧波合生[簡介 最新動態]國際城、上海浦東中海御景熙岸[最新消息 價格 戶型 點評]、上海龍湖[簡介 最新動態]酈城、北京京貿國際城[最新消息 價格 戶型 點評]等八處樓盤的售樓處發生“維權”業主和開發企業的嚴重糾紛和沖突。這些引發沖突的項目都有一個共同的特點，就是其在售房源的房價相比此前售出的已經大幅度縮水，降價幅度最高的已經接近一半。
11月18日，不久前剛在北京順馳領海項目定下一套四居室的姚峰(化名)來到售樓處要求退還兩萬元定金。用他的話來說，不久前自己的家人“一沖動交了定金”，看著現在房價的趨勢，如果不趕緊退掉，沒準很快還要跌。
冷清的售樓處沒有太多看房的人，但卻坐著十幾個如臨大敵的安保人員。事實上，僅僅交了定金的姚峰仍然是“幸運”的，就在他退房前的一周，11月12日，這個樓盤的部分業主聚集到領海售樓處進行“維權”。由于當時未能與相關代表達成一致意見，部分業主情緒失控，對售樓處模型沙盤進行了打砸。
這處已經賣了一年多的五環外樓盤曾經在2010年3月到5月間賣出了高達21000元每平方米的均價，然而目前其在售戶型的價格已經回落到了14000元每平方米左右。7000元左右的落差讓很多高點購房的業主難以接受，僅僅一年自己的資產就蒸發了三分之一，這使得開發商成為業主們口誅筆伐的焦點，也成為很多業主現場維權的主要動因。
順馳領海項目所遭遇的糾紛并非個案。短時間內房價如此“不靠譜”的變化，讓投入重金的業主們無法釋懷，也使這些曾經門庭若市的售樓處變成了開發商與業主們拳腳相向的戰場。“維權”成為業主們應對房價大跌的唯一一根救命稻草。
房價下跌是否有“權”可“維”？
“近期悄無聲息開盤的華業東方玫瑰[最新消息 價格 戶型 點評]A9，將其中戶型最好的90和92平方米正南戶型通過均價14500元／平方米的價格出售。得知這一消息后，所有A4業主第一感受都是震驚，然后是憤怒，A4業主在幾周前花費19300元的單價購買88平方米的戶型、位置更差的A4樓盤，40多萬元房款一夜蒸發！……嚴重損害了已購A4業主的合法權益，A4業主將采取合法手段維護自身權利。”
這段話來自一封業主寫給開發企業的公開信，文中提到的華業東方玫瑰項目位于北京通州。8月，該樓盤項目突然出現了大幅度的降價，進而引發了先期業主的不滿。部分業主自發組成了一個“維權小組籌委會”，向開發企業連續發出三封公開信提出退房以及補償的要求。
在房價下跌的大背景下，要求退房或者維權已成為一種無法回避的社會現象，對于購房人而言，一套房子在短短幾周內，損失幾十萬甚至上百萬元，在情感上難以接受。然而即便業主既“震驚”又“憤怒”，但在一紙購房合同面前，這種對于價格的質疑卻很難獲得法律的支持。
北京盛峰律師事務所房地產法律事務部首席律師李松在談到這個問題時表示，如果僅僅是因為市場因素導致價格的變化，那么開發商在其中沒有過錯，在這種情況下，業主以市場變化為退房或維權理由的話，法律上很難獲得支持，這樣的維權在法律上很難站得住腳。
另一位房產糾紛專家、北京市盈科律師事務所律師張仁藏同樣認為，因為房價下跌要求退房或者退還差價是沒有道理的，“合同具有相對性，對于在平等協商基礎上簽訂的合同，既然簽字了，就要受合同約束，如果以當時合同簽訂價格過高提出解除合同要求，這是不能獲得支持的。”
事實上，在幾個月前退房問題剛剛露出苗頭的時候，對于業主要求退房或者補差價的問題就已經引發了社會上的廣泛討論。大部分人都認為，本著契約精神，既然自愿簽訂了購房合同就不應該再糾結于價格的漲跌，糾紛不僅無助于事情的解決，而且還可能給房價調控目標的實現添亂。“在房價上漲過程中，購房者并未平分利潤給開發商，所以在下調的時候也很難要求開發商退差價。”
開發商不能以“契約精神”為由推責
在“契約精神”的面前，業主們的“維權”看上去似乎有些無理取鬧，但在這些寄希望于“維權”的業主眼中，那份看似平等的購房合約背后本身就隱藏著諸多不平等的“潛規則”。
“和開發商相比我們永遠是弱者。”姚峰說，面對開發商動輒采用的捂盤惜售、分批放盤的手段，以及售樓人員或明示、或暗示告訴購房人房子是不會貶值的說法，有多少人能始終保持所謂的“理性”？
中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，對于退房潮，要堅持“契約精神”，但也要看到購房者在議價方面先天的弱勢地位，看到開發商在推高房價方面承擔著不可推卸的責任，因此開發商不能以“契約精神”為由推開一切責任。“在處理退房潮問題上，不能單單考慮法律因素，還要有道義和情感上的考量。”
將退房問題的解決寄托在企業自身的道義無疑有些理想化。從監管著手，徹底理順房地產銷售環節的種種弊端才是解決問題的根本。
在華業東方玫瑰業主們發出的公開信中，曾直言開發企業存在捂盤和虛假宣傳的違規行為。而事實上，中國的房地產市場之所以會存在“每遇降價必遭退房”的重要原因，也正是在于房地產銷售環節上存在諸多不規范與不合理的漏洞。
“首先就是定價問題。”張大偉表示，當下在降價項目出現糾紛首先就是開發商定價隨意。很多項目預售周期過長，以北京通州為例，很多項目從開盤的每平方米不到5000元，在短短幾年內就漲到2萬元。在成本變動不大的情況下，對如此大幅度的提價早就應該納入監管的視野。
還有就是開發商銷售過程中存在的部分違規行為或者承諾。不少業內人士認為，現行的預售制度仍然給捂盤惜售、分段放盤提供了存在的空間。不僅如此，在銷售宣傳過程中避重就輕，誤導消費者的現象十分普遍，由于大量的口頭承諾根本不會寫入合同，購房者往往會吃啞巴虧，這些問題在樓市走高的情況下容易被掩蓋，一旦市場遇冷就會馬上暴露出來，成為矛盾沖突的焦點。
除此之外，頻頻出現的退房糾紛也從另一個側面反映出多年來樓市的畸形發展，“房價從來沒有真正跌價過，使得購房者忽視了房屋作為商品不僅會漲，而且會跌的事實。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說，將投資賭在房子上的人們應該增加風險意識了。
