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商改住高公攤小產(chǎn)權(quán)房 合肥低價(jià)盤陷阱曝光

在限購(gòu)、限貸、加息等政策的多重壓力下,對(duì)于合肥的購(gòu)房者,尤其是剛需來(lái)說(shuō),價(jià)格變成了首要考慮因素。不少了解購(gòu)房者心態(tài)的開(kāi)發(fā)商,近期紛紛推出打折、促銷、特價(jià)房等優(yōu)惠活動(dòng),讓利于民;也有一些開(kāi)發(fā)商,利用購(gòu)房者的這種求低價(jià)的心態(tài),玩起了花招。合房網(wǎng)今日揭秘合肥樓市三大坑爹低價(jià)陷阱,提醒購(gòu)房者在選房時(shí)要注意。

TOP1 商改住

坑爹指數(shù):五星

住宅均價(jià)近8000元/平的蜀山區(qū),有住宅只賣3500元/平?說(shuō)給您,您肯定不信。但還真就有樓盤這樣賣。只不過(guò),這個(gè)樓盤是個(gè)偽住宅,是個(gè)商改住的項(xiàng)目。

近日,家住蜀山新產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近的熊女士爆料,位于合肥市蜀山新產(chǎn)業(yè)園區(qū),由合肥潤(rùn)星置業(yè)投資有限公司和合肥萬(wàn)屹置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的“未未來(lái)”住宅項(xiàng)目,售價(jià)僅3500元/平,比周邊樓盤每平低出數(shù)千元,置業(yè)顧問(wèn)再三表示是住宅項(xiàng)目,有房產(chǎn)證,但是她還是不放心。

后經(jīng)相關(guān)媒體涉入調(diào)查后發(fā)現(xiàn),未未來(lái)原是寫字樓項(xiàng)目,50年產(chǎn)權(quán),只能用來(lái)辦公,開(kāi)發(fā)商卻在利益的驅(qū)使下,擅自改變其用途。

合肥事房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定:建設(shè)用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后,用地單位就不得擅自改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途,擅自改變的則構(gòu)成了非法改變土地用途的違法行為。

“未未來(lái)”樓盤的這種做法,叫做“商改住”,在合肥也并非首例,因?yàn)楣I(yè)拿地的價(jià)格很低,往往只有普通樓盤的十分之一,所以在利益的誘惑下,開(kāi)發(fā)商將50年產(chǎn)權(quán)的工業(yè)項(xiàng)目拿來(lái)當(dāng)住宅賣。

溫馨提示:

“商改住”無(wú)法遷入戶口,無(wú)法就近入學(xué);無(wú)法實(shí)現(xiàn)普通住宅的交通、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等多種公共配套設(shè)施;水費(fèi)、電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等比普通住宅高;轉(zhuǎn)手銷售時(shí),相關(guān)費(fèi)用也按商用來(lái)計(jì)算,其轉(zhuǎn)讓契稅為4%,而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過(guò)144平方米),同時(shí),“商改住”轉(zhuǎn)讓時(shí)還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。業(yè)主還有可能遇到樓盤通不過(guò)竣工驗(yàn)收、難以入住、拿不到產(chǎn)權(quán)證、難以過(guò)戶等風(fēng)險(xiǎn)。

TOP2 小產(chǎn)權(quán)房坑爹指數(shù):四星

近期,在瑤海區(qū)龍崗上班的劉杰,在單位附近看中了一套二手房,一套90平左右的三室,戶型采光都挺好,僅需20多萬(wàn),他很是心動(dòng)。只是在他要求查看產(chǎn)權(quán)證時(shí),房東告訴他說(shuō),產(chǎn)權(quán)證是集體的,讓他心里犯嘀咕。

經(jīng)過(guò)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),小劉看中的那套房子屬于小產(chǎn)權(quán)房,屬于違規(guī)建設(shè)。

業(yè)內(nèi)專家告訴記者,“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商,打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋,或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”,產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā),并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房在合肥,尤其是在一些城鄉(xiāng)結(jié)合部的地區(qū),還是滿普遍的,一般房?jī)r(jià)只有普通住宅的一般左右,對(duì)一些急需買房,卻又缺少資金的年輕人來(lái)說(shuō),很有吸引力。小產(chǎn)權(quán)房住起來(lái)合肥一般房子無(wú)異,但是隱患很多,建議小劉不要購(gòu)買。

隱患分析:

1 小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理正常過(guò)戶登記,合法權(quán)益難以得到保護(hù)。

2 由于不受法律保護(hù),小產(chǎn)權(quán)房博取賠償?shù)目臻g縮小,而作為違法建筑被強(qiáng)制拆除的風(fēng)險(xiǎn)加大。

3 由于沒(méi)有納入監(jiān)管體系,小產(chǎn)權(quán)房的建造全憑建造商喜好,很容易出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。

 

TOP3 高公攤坑爹指數(shù):三星

和前面兩個(gè)違法違規(guī)案例相比,高公攤的樓盤在合肥更加常見(jiàn),尤其以小戶型公寓居多。

王思4月份看見(jiàn)蜀山某公寓廣告上宣傳“零公攤”很是心動(dòng),但是受大政策調(diào)控影響,王思同多數(shù)購(gòu)房者一樣陷入觀望之中。前幾日王思又前往通和易居售樓部看看價(jià)格,在不經(jīng)意間得知公攤為29%,讓其郁悶的是在之前4月份去樓盤咨詢時(shí)置業(yè)顧問(wèn)告訴她說(shuō)公攤是23%。置業(yè)顧問(wèn)讓王思放心,無(wú)論公攤比例多大最后交房時(shí)都等于零公攤,甚至負(fù)公攤。但是李大哥很疑惑,難道公攤可以隨便改變嗎?

相關(guān)媒體介入后,該樓盤置業(yè)顧問(wèn)表示,有可能是因?yàn)橥瞥龅膽粜筒灰粯樱怨珨偪赡苡兴淖儭i_(kāi)發(fā)商考慮到公攤過(guò)高,所以在提交設(shè)計(jì)之初就對(duì)外宣稱現(xiàn)在除去陽(yáng)臺(tái)那部分全贈(zèng)送的面積只是做半封閉,也就是只能贈(zèng)送一半,但是后期要交房的時(shí)候開(kāi)發(fā)商會(huì)把它全封閉當(dāng)做全贈(zèng)送的面積交給客戶。這樣一來(lái),贈(zèng)送面積與高公攤相抵,就等于零公攤了。

對(duì)于此種解釋,安徽徽都律師事務(wù)所的王女士表示,當(dāng)下合肥樓市,改半封閉為封閉空間的情況很多,如果在法律允許的空間內(nèi)進(jìn)行改造是可以的,關(guān)鍵是購(gòu)房者在購(gòu)買時(shí)要明確一下開(kāi)發(fā)商當(dāng)初承諾的本封閉空間最后全贈(zèng)送會(huì)不會(huì)中途變卦,導(dǎo)致在最后交房時(shí)讓購(gòu)房者交納這部分面積的全額資金。

溫馨提示:

目前比較標(biāo)準(zhǔn)的公攤系數(shù)為多層住宅公攤率在7%—12%左右,小高層住宅公攤率在10%—16%左右;12到18層的高層住宅公攤率在14%—20%左右;18層以上的高層和超高層住宅公攤率在16%—24%為宜。公攤過(guò)高,會(huì)導(dǎo)致實(shí)際可用面積縮水,購(gòu)房者在購(gòu)買小戶型公寓時(shí)尤其要注意,比如64平米的戶型以29%的公攤計(jì)算,這意味實(shí)際可用套內(nèi)面積僅有46平米,低總價(jià)可能會(huì)成為高公攤的犧牲品。

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