小區(qū)里飄動(dòng)著紅旗和藍(lán)旗。
業(yè)委會(huì)主任雷霞接受業(yè)主質(zhì)詢。
小區(qū)里橫幅飄揚(yáng)。
盡管1000多戶鄰居都已投完了票，美麗園小區(qū)業(yè)主王琛手中的票，仍遲遲沒有投出。因?yàn)�，到底投贊成票還是反對(duì)票，或是棄權(quán)票，妻子和女兒跟他意見不一。
“我們家內(nèi)部得先實(shí)行民主。”王琛笑著說。從10月9日開始長(zhǎng)達(dá)20天的投票期內(nèi)，一家三口為此爭(zhēng)論不休。
爭(zhēng)論主要圍繞兩點(diǎn)：1、要不要罷免小區(qū)業(yè)委會(huì)現(xiàn)任全體委員；2、要不要留用目前在小區(qū)服務(wù)的物業(yè)公司。
在這個(gè)緊貼北京西四環(huán)的高檔住宅小區(qū)里，不僅王琛一家，幾乎所有業(yè)主，對(duì)此都莫衷一是、各執(zhí)一詞，彼此之間從商討、爭(zhēng)論，直至吵架、謾罵，用一位業(yè)主的話形容，這里正上演著“一部情節(jié)詭異的現(xiàn)世活劇”。
有人嘆息，“美麗園亂了”，而有人則從這種“亂”的背后，看到未來社區(qū)“民主的萌芽”。
“擰干濕漉漉的物業(yè)費(fèi)”
這道讓王琛一家三口爭(zhēng)論不休的選擇題，往前追溯，是一場(chǎng)官司。
2005年3月，美麗園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)將服務(wù)小區(qū)的鴻銘物業(yè)公司告上了法庭。
業(yè)委會(huì)訴稱，物業(yè)費(fèi)中存在不實(shí)收費(fèi)。比如，小區(qū)實(shí)際只有1組（2臺(tái)）變頻水泵，物業(yè)公司卻按照規(guī)劃中30組（60臺(tái)）高壓水泵收費(fèi)；實(shí)際只有111部電梯，卻按照規(guī)劃中的118部收費(fèi)；甚至，應(yīng)建而未建的公共廁所，照樣向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)和采暖費(fèi)；室內(nèi)中小修費(fèi)，不論業(yè)主是否委托，一概照收。
初審業(yè)委會(huì)敗訴。但同年12月的終審，業(yè)委會(huì)勝訴。
根據(jù)北京市第一中級(jí)人民法院的終審判決，原每平方米2．72元的物業(yè)費(fèi)中，剔除室內(nèi)中小修費(fèi)約6．6角，電梯運(yùn)行及維保費(fèi)0．9角。而水泵費(fèi)，則由原來的約2．9角，變成8厘錢。加上其它項(xiàng)目“擠出的水分”，每平方米總共減少收費(fèi)1．14元。
業(yè)委會(huì)主任雷霞稱這一過程為“擰干濕漉漉的物業(yè)費(fèi)”。
不過，物業(yè)公司并不認(rèn)同。他們堅(jiān)稱，倘若按終審判決將物業(yè)費(fèi)降到每平方米1．58元，則低于公司實(shí)際運(yùn)行成本，“絕對(duì)干不下去”。
“這種判法不公平。”鴻銘公司副總經(jīng)理汪建春說。
他解釋，公司原來出具的價(jià)格是包干價(jià)，“講的是綜合盈利”。比如，多收的水泵費(fèi)需要去貼補(bǔ)沒有列入收費(fèi)的項(xiàng)目，如門禁等小區(qū)智能化系統(tǒng)和公共照明費(fèi)。有些項(xiàng)目原本收費(fèi)就偏低，如保安費(fèi)每戶每月收取5元，全小區(qū)每月保安費(fèi)收入不足7000元，無法支付美麗園現(xiàn)有80多名保安的工資。
“這不能按分項(xiàng)算，沒法算。”汪建春強(qiáng)調(diào)。
“可包干價(jià)也不能花賬對(duì)花賬啊。”雷霞反駁道，“包干價(jià)我們也要心里清清楚楚，知道錢花哪兒了。”
在終審勝訴后的一個(gè)月內(nèi)，業(yè)委會(huì)便給業(yè)主們做了好幾場(chǎng)“物業(yè)費(fèi)說明會(huì)”，目的是解決他們心中的疑慮：如果物業(yè)費(fèi)降低，目前的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)不會(huì)降低？物業(yè)公司還有沒有利潤(rùn)？
業(yè)委會(huì)算了一筆不同的賬：即便物業(yè)費(fèi)降到1．58元，在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不降低的情況下，物業(yè)公司“照樣有錢可賺”。
事實(shí)上，幾年來，在這個(gè)每平方米現(xiàn)價(jià)已達(dá)萬元左右的住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主與開發(fā)商指定的鴻銘物業(yè)公司圍繞物業(yè)費(fèi)紛爭(zhēng)一直不斷。在業(yè)委會(huì)提起訴訟之前，雙方曾多次會(huì)談。業(yè)委會(huì)表示，曾試圖在雙方給出的價(jià)格之間“尋找一個(gè)平衡點(diǎn)”，但物業(yè)公司始終不肯退讓；然而物業(yè)公司則稱，業(yè)委會(huì)不愿妥協(xié)。
這場(chǎng)訴訟，被物業(yè)公司稱為“以訴訟壓迫物業(yè)就范的霸權(quán)作風(fēng)”。
雙方的“角力”并未因終審判決而畫上句號(hào)，一個(gè)多月后，鴻銘公司向法院申請(qǐng)重審此案。
8厘錢的是非之爭(zhēng)
“角力”一直延續(xù)到法庭之外。
“業(yè)委會(huì)根本不是維權(quán)，根本目的就是要把我們趕走。”汪建春說。在美麗園，持這種觀點(diǎn)的不僅是物業(yè)公司，還有業(yè)委會(huì)的反對(duì)者們。
“業(yè)委會(huì)不是為維權(quán)而維權(quán)。”反對(duì)者之一王曉明說。他認(rèn)為，這場(chǎng)訴訟，業(yè)委會(huì)的訴求“是惡意的”。
一個(gè)重要理由便是，8厘錢的水泵費(fèi)。
終審判決按照高壓水泵的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，來計(jì)算美麗園實(shí)際使用的一組變頻水泵的收費(fèi)，將水泵費(fèi)從0．292元判成8厘錢，業(yè)委會(huì)為此飽受質(zhì)疑。私下里，一些反對(duì)者“送”給業(yè)委會(huì)一個(gè)稱號(hào)：“8厘委員會(huì)”。“8厘錢不是善意的市場(chǎng)行為。”反對(duì)者德楹說，“他們居心叵測(cè)。”
圍繞這8厘錢，產(chǎn)生了各種是是非非。反對(duì)者稱，如果照此收費(fèi)，小區(qū)里那一組30千瓦的變頻水泵每天只能供水約3小時(shí)。但業(yè)委會(huì)的支持者則指出，這是在偷換概念，“水泵只能滿負(fù)荷運(yùn)行3小時(shí)，并不等于小區(qū)只能供水3小時(shí)”。
反對(duì)者堅(jiān)稱，無論如何，8厘錢不夠維持水泵運(yùn)行的各項(xiàng)費(fèi)用。“稍微有點(diǎn)常識(shí)就能想明白，”王曉明說，“一組變頻水泵跟30組高壓水泵同樣給小區(qū)供水，費(fèi)用絕不會(huì)低到30分之一。”
為了測(cè)算水泵費(fèi)，業(yè)委會(huì)曾多方咨詢。而學(xué)計(jì)算機(jī)出身的王曉明，也特地找人“補(bǔ)了一課”。為了搞清雙方的爭(zhēng)論，業(yè)主王琛也曾經(jīng)找到一位供職于建筑設(shè)計(jì)院的親戚專門咨詢。
“8厘錢到底夠不夠，先別急著下結(jié)論。”業(yè)委會(huì)副主任杜平律師說。關(guān)于這組水泵實(shí)際支出究竟有多少，“恐怕物業(yè)公司最清楚”。
但令杜平感到不解的是，在終審法庭上，業(yè)委會(huì)一再要求物業(yè)公司就變頻水泵的實(shí)際花費(fèi)進(jìn)行舉證，物業(yè)公司卻“始終沒有舉證”。
在這個(gè)小區(qū)里，類似8厘錢引發(fā)的爭(zhēng)論還有許多。幾毛錢、幾分錢、甚至幾厘錢背后充滿了是是非非。
“業(yè)委會(huì)認(rèn)為幾毛錢可以折射出一個(gè)企業(yè)的誠(chéng)信問題，是惡意欺詐；同樣，幾毛錢也能折射出業(yè)委會(huì)的惡意訴求。”王曉明說。
“奸委會(huì)”？
王曉明2001年入住美麗園。2004年12月業(yè)委會(huì)選舉成立、雷霞出任業(yè)委會(huì)主任后不久，王曉明與德楹等幾位業(yè)主便發(fā)起成立了“美麗園業(yè)主權(quán)益監(jiān)督委員會(huì)”�！冻闪⒐妗沸Q，監(jiān)委會(huì)宗旨是“代表所有業(yè)主權(quán)益，防止共有財(cái)產(chǎn)流失”。
有業(yè)主質(zhì)疑監(jiān)委會(huì)的成立既非選舉，也沒有任何法律依據(jù)，是“非法組織”。王曉明辯解道：“我們不是一個(gè)組織，是自愿組成的群體，我們把監(jiān)督權(quán)集合起來。”
于是，小區(qū)里的業(yè)主們，像王琛一樣，既能看到業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司的“宣傳”資料，也能收到來自監(jiān)委會(huì)的資料。
除了8厘錢的水泵費(fèi)，反對(duì)者們還從別的角度批評(píng)業(yè)委會(huì)的這場(chǎng)訴訟。
“你把物業(yè)費(fèi)里所謂的‘水分’擠出來了，可你也得把人家不足的給補(bǔ)上。”王曉明說。業(yè)委會(huì)的反對(duì)者們算了一筆賬，按照1．58元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，物業(yè)費(fèi)中收入偏低和未列入收費(fèi)的項(xiàng)目，資金缺口一年達(dá)200多萬元。
而業(yè)委會(huì)主任雷霞的說法是，在訴訟前與物業(yè)公司的會(huì)談中，業(yè)委會(huì)曾要求其出示收費(fèi)偏低項(xiàng)目和未列入收費(fèi)項(xiàng)目的支出情況，以提交業(yè)主大會(huì)，“但物業(yè)公司始終沒有出示”。
雷霞算了一筆不同的賬：按照法院終審判決的單項(xiàng)價(jià)，僅111部電梯的運(yùn)行費(fèi)、維保費(fèi)和檢驗(yàn)費(fèi)，物業(yè)公司一年即可獲利約160萬元。再加上其他可以和應(yīng)當(dāng)收取的費(fèi)用，比如每年約200萬元的小區(qū)地面停車費(fèi)，以及開發(fā)商需要為其擁有產(chǎn)權(quán)的約3萬平方米建筑交納的物業(yè)費(fèi)等，補(bǔ)足這些資金缺口之后，物業(yè)公司的利潤(rùn)依舊不低。
但物業(yè)公司稱，如果按1．58元收費(fèi)，又不降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，“公司無法維持管理，難以保障員工基本生活”。
“業(yè)委會(huì)太擠兌人了，”王曉明說，“雙方應(yīng)該共贏。”
在王曉明看來，所謂的“水分”，是小區(qū)建成后實(shí)際設(shè)施與規(guī)劃中不符而導(dǎo)致的。物業(yè)公司收費(fèi)時(shí)沒有及時(shí)做出調(diào)整，這只是“不準(zhǔn)確收費(fèi)”，“并非欺詐”，而業(yè)委會(huì)卻“揪住物業(yè)公司工作中的疏漏大做文章”。
