房屋“養(yǎng)老金”陷困局

　　上海中寧大樓，一個普通的住宅樓，最近卻成了新聞焦點。因為這幢建造于1983年的高層建筑從2003年開始便不斷有外墻面水泥塊墜落，最近一次更是險些造成車毀人亡。修，還是不修？小小的一個住宅樓難題折射出的卻是上海乃至全國物業(yè)維修中的重大難題，這個題不破，15、20年后將可能集中爆發(fā)大規(guī)模的社會問題。

　　文本刊記者江南

　　從數(shù)十米的空中，大樓外墻面上大大小小的水泥磚塊直墜地面，敲癟防護(hù)棚、砸爛汽車玻璃……這不是某部好萊塢電影中的鏡頭，而是發(fā)生在上海市普陀區(qū)中寧大樓的真實場景，而且，這一幕已經(jīng)陸續(xù)上演了3年之久。

　　小區(qū)物業(yè)經(jīng)理虞振陸是最心焦的人。作為物業(yè)管理的第一責(zé)任人，他擔(dān)心，時刻可能發(fā)生的傷亡事故會把他推上法庭。然而，再心焦他也無可奈何：由于大樓維修要動用超過300萬元維修基金，所以業(yè)主大會否決了這一動議。

　　虞振陸只能每天抬頭看看毀損得越來越厲害的大樓外墻面，祈禱“千萬別出人命”！

　　水泥塊從天而降“家常便飯”

　　一到中寧大樓的物業(yè)辦公室，虞振陸就從桌子底下搬出了五、六塊貼著馬賽克的水泥塊。最大的一塊讓記者嚇了一跳：長約30厘米、厚2~3厘米，一只手都拎不太動。更沒想到的是，物業(yè)管理人員告訴記者，這根本不算什么，從大樓外墻掉落的水泥塊比這大的有的是。

　　記者膽戰(zhàn)心驚地繞大樓走了一圈，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大樓外墻面上的裸露部分面積十分驚人，最大的一塊足有20多平方米，縱穿4、5個樓層。虞振陸指著空地上停放的車輛告訴記者，就在不久前，從樓上掉下的水泥塊就把停放在地面的一輛轎車砸得面目全非，所幸當(dāng)時車內(nèi)沒有人。

　　事實上，從2003年中寧大樓出現(xiàn)外墻面脫落以來，大大小小的水泥塊“從天而降”已是家常便飯，“毀車不倦”更成了這里的流行詞，要不是車輛大多買有保險，這幾年光賠車少說也得賠出去十幾萬元。虞振陸告訴記者，這幾年冬夏兩季都讓他過得膽戰(zhàn)心驚：“一旦冬天出現(xiàn)下雨結(jié)冰，從外墻面脫落的大小水泥塊就會像下雨一樣從高空落下；而在夏天的臺風(fēng)暴雨中，嚴(yán)重的外墻脫落更是讓人不敢在樓外停留。”

　　為了減少出現(xiàn)悲劇的概率，物業(yè)公司也算是動足了腦筋。比如，制作了一批藍(lán)底白字的告示牌貼在每個墻面上：“墻面松動，請勿靠近”；在特別危險的幾個地方，用紅白小旗拉起了安全隔離線，提醒大家遠(yuǎn)離這一地帶；在夾在兩棟裙樓之間的殘疾人坡道上，物業(yè)還花了8000多元搭了個防護(hù)棚。

　　正是這個防護(hù)棚“救”了一條人命。虞振陸指著防護(hù)棚上一塊明顯的癟痕說，殘疾人坡道上空是一排陽臺，陽臺立面轉(zhuǎn)角處的剝落情況格外嚴(yán)重，有一次一大塊水泥塊從某個陽臺上剝落下來，正好砸在防護(hù)棚的邊上，而有個居民此時正從那里通過，“當(dāng)時那個懸啊！如果沒有防護(hù)棚，后果不敢想象。但就是這樣，他還被彈下來的水泥碎塊濺傷了，還好只碰破點皮。”

　　小區(qū)物業(yè)曾委托鑒定機構(gòu)對大樓外墻立面進(jìn)行查勘，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：大樓起殼和裂縫面積大于外墻面的30%，且陽臺立面基本都已起殼，隨時有下墜危險；建議大修。前不久，在市房地局的督促下，上海市房科院下屬的檢測中心又派人過來初步看了下，虞振陸告訴記者，“檢測員都嚇倒了，說是起殼面積已經(jīng)在50%以上了，而且還警告我們千萬不要再去鏟了，否則墻面可能會像雪崩一樣成片成片地掉下來。”

　　300萬維修費嚇退“和諧”業(yè)主

　　在虞振陸看來，中寧大樓小區(qū)算是上海灘上最和諧的小區(qū)之一了。

　　中寧大樓始建于1983年，是上海一些“委辦局”為職工造的福利房。“當(dāng)時30層樓高的高層可稀罕了，建造時碰到了不少難題，所以直到1993年才竣工。” 虞振陸不無驕傲地說，“那時候電梯都只有到24樓的，我們這30樓的電梯還是到國外去定做的。”所以，在當(dāng)時的客觀情況下，能住進(jìn)來的至少也得是個“科長”。

　　由于業(yè)主大多有點身份，不少人又是在同一個單位，而且物業(yè)公司也是“委辦局”自辦的，所以中寧的管理一直比較順當(dāng)，“大家抬頭不見低頭見，都好說話。別的不說，我們這里的物業(yè)管理費收繳率是100%，全上海有幾個小區(qū)能做到？”

　　可是，這個小區(qū)的“和諧”，最終也“敗”在了高額的維修費用上，“誰也想不到修一下大樓外墻要花這么多錢？”

　　據(jù)了解，早在2000年，大樓就出現(xiàn)了外墻面脫落的跡象。由于錢不多，政策上也比較寬松，大樓的“ 開發(fā)商”——“委辦局”總會撥一筆資金用于維修。所以，誰也沒有想到會有大規(guī)模使用維修基金的情況發(fā)生。2003年，大樓外墻面脫落情況加劇，恰在此時，對“委辦局”的審計工作也空前強化，要“委辦局”再撥款維修“師出無名”。物業(yè)公司和業(yè)主們這才意識到——維修，要自己掏錢了。

　　好在這個“和諧”的小區(qū)，物業(yè)公司并不存著“宰”業(yè)主的心思。本著節(jié)約資金的想法，物業(yè)公司在有關(guān)專業(yè)單位的指導(dǎo)下，設(shè)計了用空中吊籃進(jìn)行施工的方案，費用可以控制在100萬元以內(nèi)。然而，施工方實地查看以后，“害怕”得拒絕了這筆業(yè)務(wù)，理由是“墻面松動這么嚴(yán)重，隨時有可能在施工的時候引發(fā)更高樓層的外墻面剝落，到時候砸在吊籃上，施工人員的安全都沒保障。”

　　無奈之下，物業(yè)公司和業(yè)委會決定采用傳統(tǒng)的腳手架維修法。沒想到，有關(guān)方面初步估算的結(jié)果就是維修費用至少要300萬元。

　　300萬元是什么概念？中寧大樓共有336戶業(yè)主，每戶要承擔(dān)的維修費用在8000元到10000元左右，基本上掏空了所有人家繳納的維修基金。對于第一次使用維修基金的人們來說，這一結(jié)果的確難以接受，“維修基金用光了，以后怎么辦？”。結(jié)果，業(yè)主大會上，盡管有64.28%的業(yè)主投票同意維修，但根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，專項維修資金的使用，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過——64.28%，還是差了一步。

　　政府出錢還是業(yè)主籌資？

　　業(yè)主投票的結(jié)果擱置了中寧大樓的維修計劃，但身為物業(yè)管理第一人責(zé)任人的虞振陸卻不敢放棄努力。

　　物業(yè)公司和業(yè)委會向市、區(qū)、街道各級房地部門都打了報告，要求把中寧大樓維修工程納入政府的舊房改造計劃；還向“委辦局”提出了財力支持的要求，理由是“當(dāng)年施工可能存在質(zhì)量問題，開發(fā)單位有責(zé)任承擔(dān)維修義務(wù)。”

　　然而，結(jié)果至今難以預(yù)料。據(jù)了解，由于中寧大樓屬于系統(tǒng)內(nèi)售后公房，凈房款(刨去維修基金和相關(guān)費用后的售房款)全部劃撥給了“委辦局”，因此于法于理都不能強求政府支付維修費用；“委辦局”則表示，愿意承擔(dān)維修費用，但必須“師出有名”，要有相關(guān)機構(gòu)出具的證明，證明大樓外墻面脫落與建筑質(zhì)量有關(guān)，然而由于相關(guān)質(zhì)量檢測標(biāo)準(zhǔn)存在明顯的滯后問題，鑒定機構(gòu)也未必能夠拿出鐵板釘釘?shù)淖C明。

　　令人玩味的是，記者從虞振陸的態(tài)度中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的他寧愿把希望寄托在政府或“委辦局”身上，也不愿再去游說業(yè)主支持維修。

　　問題出在維修基金“斷炊”之后的續(xù)籌上。原來，《上海市商品住宅維修基金管理辦法》明確規(guī)定，“一幢或者一個門號住宅的維修基金余額不足首期維修基金的30%時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向該幢或者該門號住宅的業(yè)主再次籌集維修基金。具體籌集工作由業(yè)主委員會或者其委托的業(yè)主小組實施。”

　　虞振陸表示，看到這一規(guī)定，他的心就涼了，“現(xiàn)在即使有超過三分之二的業(yè)主贊成維修方案，我們也不敢啟動維修工程。”他說，動用300萬元之后，小區(qū)維修基金余額肯定會遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于首期維修金的30%；也就是說，維修工程一啟動，業(yè)委會就可能要出面向全體業(yè)主再次籌錢。

　　虞振陸認(rèn)為，讓沒有強制力的業(yè)委會去向每家人家籌錢，難度可想而知；而續(xù)籌問題解決不掉，要動用300萬維修基金，房地部門和銀行方面也不會通過。最令人頭疼的是，本來就是義務(wù)勞動的業(yè)委會恐怕都會自行解散，“誰會愿意當(dāng)這樣的業(yè)委會主任？”