在房地產(chǎn)經(jīng)濟背后，有兩個著名規(guī)則：一個是格蘭杰的房價與M2單向正相關(guān)理論;一個是蒙代爾三角原理。

　　經(jīng)濟學家應如何從經(jīng)濟金融角度解釋高房價?

　　十月一日我曾發(fā)微博：“感謝高房價吧，如果不是有錢人都把錢砸進房子里，151萬億的貨幣，都在市面的話，想吃瓜，得了吧，米你都買不起。另外，有很多有錢的群眾交完首付后基本就成了銀行的奴隸，消費能力跟你差不多了。對于高房價，大多數(shù)人應該心存感激!”

　　這里面有合理的部分也有不全面的部分，但高房價與貨幣供給卻是密切相關(guān)。

　　第一，房地產(chǎn)是貨幣的蓄水池。中國房地產(chǎn)總市值只會高于200萬億，假設(shè)首付為20%，購房者被吸納的資金就是40萬億。而每月的月供也在吸收資金。

　　第二，房地產(chǎn)也成為貨幣的供給方。銀行放貸款都能產(chǎn)生派生存款，房貸也不例外。比如，100萬的房子，購房者提供了20萬元的首付款，80萬需要銀行貸款，開發(fā)商拿走這100萬，他們并不一定取出去，多數(shù)是繼續(xù)存在銀行。

　　第三，究竟是央行貨幣多發(fā)形成了高房價，還是高房價導致央行貨幣多發(fā)?這是先有雞還是先有蛋的問題，應該由哲學家回答。

　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟背后，有兩個著名規(guī)則。一個是諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者格蘭杰的房價與M2單向正相關(guān)理論，房價高低不決定M2余額，但M2余額多少可直接影響房價高低。我們M2增速一直保持在兩位數(shù)，這是拉動房價上漲的貨幣基礎(chǔ)。

　　另一個制約房價上漲的是蒙代爾三角原理。“資本自由流動、貨幣政策獨立、幣值(匯率)穩(wěn)定”三項目標中，一國政府最多只能同時實現(xiàn)兩項。這是著名的“蒙代爾-克魯格曼不可能三角”。

　　如果實現(xiàn)人民幣國際化，人民幣可以自由兌換，而又要保持貨幣政策的獨立性，那么按照蒙代爾三角原理，中國將不得不放棄匯率穩(wěn)定性。這也是為什么人民幣入籃子后立即對美元貶值的金融學邏輯。當然，如果放棄貨幣政策獨立性而加息，匯率可以穩(wěn)定，人民幣可以國際化，但是中國經(jīng)濟會雪上加霜。

　　現(xiàn)在人民幣被動維持在高估位置，人們可用較少的人民幣換取更多外匯。這是一種隱形福利，能享受到這種福利的人，可以順利辦到簽證，換很多美元歐元英鎊然后出國消費。可一旦人民幣國際化，匯率穩(wěn)定被放棄，貶值將是大概率事件，而這種福利將難以為繼。

　　在這一邏輯下，人民幣國際化后如果貶值發(fā)生，以人民幣計價的樓市也將受匯率波動影響。因此“人民幣貶值后，房價還會漲”，這個觀點也是錯誤的。人民幣國際化后，購買力平價等方面會趨于均衡。而達到均衡的一個重要指標是：國人不成群結(jié)隊去日本買馬桶蓋，不到歐洲、美國瘋狂購物，就差不多了。

　　需要澄清的是，在公開發(fā)文中，筆者并未說人民幣入籃就國際化了，也未說入籃是拐點，這樣的標題只是編輯需要。筆者保持人民幣國際化一到三年的判斷，人民幣國際化后，各國國家也有儲備人民幣的需求。畢竟中國是第二大經(jīng)濟體，還有強大勤勞的國民做支撐，人民幣也不會無限度跌下去，這只是關(guān)于是來個痛快，還是慢慢混的問題。