外灘印象施工現(xiàn)場(chǎng)
房地產(chǎn)項(xiàng)目供地閑置9年之久，價(jià)格已是當(dāng)初的20倍還多。容積率經(jīng)政府會(huì)議紀(jì)要多次更改，從0.48變成了1.5，一個(gè)天價(jià)樓盤就此誕生。
陣陣涼風(fēng)中，北京迎來了一年中的秋季，燥熱的夏天即將遠(yuǎn)去。可樓市的熱度，并沒有因?yàn)闆鲲L(fēng)的到來而下降。盡管國(guó)家調(diào)控樓市已滿百日，但剛剛過去的八月，北京卻迎來了樓市新政后的首個(gè)小高潮。而遠(yuǎn)在一千公里外的浙江省溫州瑞安市，一個(gè)縣級(jí)市，樓市調(diào)控與這里好像沒有 關(guān) 系。據(jù)周邊群眾反映，即將于1 0月份在瑞安市開盤的一個(gè)叫“外灘印象”的樓盤，預(yù)計(jì)售價(jià)將達(dá)到每平方米3.5萬元之高，這還是3 1 層的高層項(xiàng)目，至于排屋（ 連別墅 ），價(jià)格預(yù)計(jì)每平方米5 萬左右 。這樣一個(gè)天價(jià)大盤，開發(fā)商的拿地成本是多少呢？記者從瑞安市開發(fā)區(qū)建設(shè)局拿到的數(shù)據(jù)顯示，只有2億多元，與樓盤相比，拿地成本，幾乎可以忽略。據(jù)此保守估算，這個(gè)項(xiàng)目將達(dá)到50億元之巨。
諸多方面涉嫌違規(guī)遭質(zhì)疑這么一個(gè)規(guī)模的樓盤，其遭受的質(zhì)疑更是強(qiáng)烈。近期，不少群眾向記者反映，這個(gè)樓盤在土地使用和容積率規(guī)劃等諸多方面涉嫌違規(guī)，而當(dāng)?shù)卣谄渲衅鸬搅送撇ㄖ鸀懙淖饔谩?/p>
9月2日，外灘印象（又名天瑞小區(qū)四組 團(tuán)）施 工 現(xiàn) 場(chǎng)，工人 們 正 在 忙 碌 著，這個(gè)去年底開始建設(shè)的項(xiàng)目，計(jì)劃2013年底前竣工。根據(jù)記者從浙江省級(jí)開發(fā)區(qū)--瑞安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)規(guī)劃建設(shè)局拿到的資料顯示，這個(gè)住宅項(xiàng)目建筑面積達(dá)到了130853平方米。對(duì)于項(xiàng)目的售價(jià)，外灘印 象 的 銷 售 人 員 告 訴 記 者，一 切 等 到 開 盤時(shí)才會(huì)有準(zhǔn)確價(jià)格，現(xiàn)在不便多說。相比銷售人員的低調(diào)，開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局一工作人員 坦 言，這個(gè)項(xiàng)目高層價(jià)格將達(dá)到 3 . 5萬元每平方米，至于別墅的價(jià)格，預(yù)計(jì)達(dá)到5萬以上。當(dāng)記者表示這個(gè)價(jià)格甚至比北京房?jī)r(jià)還要離譜時(shí)，他告訴記者，即使這樣，這個(gè)項(xiàng)目會(huì)非常搶手，單單就他身邊已經(jīng)有超過40個(gè)人向他咨詢這個(gè)項(xiàng)目，“估計(jì)一開盤，就會(huì)被搶光！”
天價(jià)大盤拿地成本如此低廉，其中原 因 ，記 者 進(jìn) 行 了 調(diào) 查 。
資料顯示，2000年6月27日，瑞安開發(fā)區(qū)管委會(huì)與意大利比諾公司徐存松簽訂“天 瑞小區(qū)”高級(jí)住宅 組團(tuán)土地出讓協(xié)議書，出讓土地124畝，項(xiàng)目性質(zhì)為別墅，同年12月，浙江省政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及征用。當(dāng)?shù)氐霓D(zhuǎn)讓價(jià)格為74.54萬元每畝，應(yīng)繳地價(jià)款9242.96萬元。
但徐存松拿到土地后并沒有開發(fā)，也沒有繳納土地款。只在2000年7月3日往其本人的戶頭上存入6億里拉相當(dāng)于30萬美元。2003年12月2日，徐存松與溫州市大城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立中外合資公司，徐方占40%股份，大城方面為60%。但此時(shí)，該項(xiàng)目還是沒有辦理建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)及相關(guān)的規(guī)劃總評(píng)審批。
而國(guó)家對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地出讓政策，此時(shí)卻發(fā)生了重大改變。2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》
開始實(shí)施 ，這個(gè)規(guī)定要求 ，國(guó)有土地出讓采取招標(biāo)拍賣掛牌制度。2004年，國(guó)土資 源 部、監(jiān) 察 部 聯(lián) 合下發(fā)71號(hào)文“關(guān)于 繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知”。通知要求，在2004年8月31日前就歷史遺留問題界定 并 處 理 完 畢。8月3 1日后，不 得 再 以 歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)。
記者從外灘印象的土地審批材料上看到，2003年12月31日，瑞安市人民政府同 意 上 報(bào)，浙 江省 人 民 政 府 土 地 行 政 主 管部門審查意見為“同意協(xié)議出讓，2003年1 2月3 1日簽訂土地出讓合同，有 關(guān) 條 款按審批之日順延。審批時(shí)間為12月31日”，省人 民 政 府 審 批 意 見 欄 為“ 同 意，2 0 0 5 年1 2 月 3 1 日 ”。
當(dāng) 地 群 眾 認(rèn) 為 ，7 1 號(hào) 文 件 規(guī) 定 2 0 0 4年8月31日后不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)。省人 民 政 府 在 2 0 0 5 年 批 準(zhǔn) 協(xié) 議 出 讓 ，有違文件必須招拍掛的規(guī)定。
71號(hào)文件雖然對(duì)歷史遺留問題給出了明確時(shí)間表，但直到2005年12月28日，大城房開才繳納第一筆土地出讓金1600萬元，到2009年，大城房開才繳清土地出讓金 及增 收 地 價(jià) 款 。總計(jì)2億多元 。
瑞安市國(guó)土局土地利用科有關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)說，該地塊是以歷史遺留問題報(bào)批，至于原因，他不清楚。隨后，在該部門協(xié)調(diào)下，記者從該局檔案部門復(fù)印了“建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說明書”，這份填報(bào)日期為2003年12月30日的文件顯示：
供地方式為協(xié)議出讓；申請(qǐng)依據(jù)為瑞安市聯(lián)席會(huì)議紀(jì)要，市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要2003年13號(hào)，溫州市聯(lián)席會(huì)議紀(jì)要2003年68號(hào)；預(yù)審意見：根據(jù)聯(lián)席會(huì)議精神，同意作歷史遺留問題處置。
這個(gè)呈報(bào)說明書顯然與國(guó)土部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于“歷史遺留問題處理”
意見相左，對(duì)此，記者采訪了瑞安市國(guó)土資 源 局 局 長(zhǎng) 洪 陶 勛 。他 告 訴 記 者，這個(gè) 項(xiàng)目因?yàn)闀r(shí)間較長(zhǎng)，許多情況他并不清楚，他讓其他工作人員記下記者的提問后，表示材料準(zhǔn)備好后與記者聯(lián)系，但截止到本刊發(fā)稿前，瑞安國(guó)土方面并沒有與記者聯(lián)系。
有知情人士告訴記者，很顯然，瑞安當(dāng)?shù)氐淖龇ㄅc國(guó)土部、監(jiān)察部71號(hào)文明顯相悖。
就這樣，土地閑置了9年后，盡管土地 政 策 發(fā) 生了 重 大 變 化 ，但 瑞 安 方 面 仍 然按照歷史遺留問題協(xié)議出讓了這個(gè)超級(jí)大盤的土地。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn) ，這個(gè)超級(jí)大盤，除了歷史遺留問題這個(gè)疑惑外，容積率的多次改變，更顯得輕率隨意 。
容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。開發(fā)商當(dāng)然希望容積率越高越好，相反，政府考慮到整個(gè)城市的和諧及業(yè)主考慮到小區(qū)的舒適性，希望容積率越低越好。
調(diào)整容積率主要依據(jù)是政府會(huì)議紀(jì)要這個(gè)矛盾的調(diào)節(jié)，需要政府部門 按 照城 市 規(guī) 劃 需 要 ，按 照 嚴(yán) 格 程 序 做 出 。但 在瑞安，外灘印象容積率的調(diào)整，主要依據(jù)竟然是政府會(huì)議紀(jì)要。
2000年6月，瑞安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與徐存松簽訂土地出讓協(xié)議時(shí)，容積率為0.48；20 03年1月17日瑞安市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要顯示 ，同 意 該 項(xiàng)目作 歷史 遺 留 問 題 處 置，對(duì)原規(guī)劃予以調(diào)整。
此 后，容 積 率 提 高 到 0 . 7 8 ；2 0 0 3 年1 2月18日市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要，建議按普通住房項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃，容積率必須超過1.0，隨后，2 0 0 3 年1 2月3 1日，瑞 安 市 國(guó) 土 局 與 大城房開簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，確定 容 積 率為1 . 0 ；瑞 安 市人 民 政 府 常務(wù) 會(huì) 議（2007）7號(hào)文件同意：調(diào)整天瑞小區(qū)四組團(tuán)容積率為1.5。
“ 其 實(shí) ，容 積 率 的 改 變 ，受 益 最 大 的是開發(fā)商。單單就外灘印象來說，開發(fā)商因此多掙30億元以上!”知情人士告訴記者。
著名社會(huì)問題專家、北京理工大學(xué)教授胡星斗告訴記者，《全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》早在2004年就由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn) 正 式 印 發(fā) 。綱 要 基 本 要 求 中，第 一 條 就是依法行政，要求行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政管理，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進(jìn)行。但 瑞 安 方 面 做 出 的 一 些 具 體 行 政 行為，比如關(guān)于歷史遺留問題的認(rèn)定，關(guān)于容 積 率 的 改 變 ，依 靠 的 僅 僅 是 屬 于 內(nèi) 部 行政 決 議 的 政 府 會(huì) 議 紀(jì) 要，這 顯 然 是 不 合適的。
9月9日，人民日?qǐng)?bào)刊文指出，中等收入 群 體 疲 于 應(yīng) 付 生 活 壓 力，透 支半 生 財(cái)富。該 文 指 出，畸 高 的 房 價(jià) 透 支了很 多人半生財(cái)富，再加上“短腿“的社保、高強(qiáng)度的工作、子女教育、戶籍門……國(guó)內(nèi)的所謂“中產(chǎn)”背負(fù)著種種生活壓力，成了房奴、車奴、卡奴、孩奴。
居住之屋，成了有錢人的游戲 ，大部分人只能望房興嘆。而一些地方政府，利用無形之手，迅速將財(cái)富集中在某個(gè)人或群體中，到頭來，傷害的只能是大多數(shù)人的利益。